4 Kredit Pemilikan Tanah Bank Terbaik (Pengalaman Saya 2019)

  • April 28, 2019

Ingin punya tanah tapi belum punya uang. Atau mau investasi properti di tanah tapi belum ada dana. Anda bisa memanfaatkan kredit pemilikan tanah bank. Ada 4 jenis kredit kredit pemilikan tanah (KPT) yang bisa dimanfaatkan untuk beli tanah kavling di 2019. Ikuti pengalaman saya mereview cara pengajuan kredit kepemilikan tanah, apa bank penyedia kredit pemilikan tanah, mana paling untung dan tips beli tanah kredit.

Properti merupakan salah satu pilihan dalam investasi. Tuhan hanya menciptakan bumi satu kali.

Menurut quote terkenal, “Buy land, they’re not making it anymore”.

Itu yang terpikir oleh saya saat ingin investasi properti di tanah. Kenapa bukan rumah ?

Kalau beli properti untuk langsung Anda tempati, rumah adalah pilihan karena tidak perlu repot. Beli bisa langsung tinggal, tidak perlu memikirkan proses desain dan bangun yang membutuhkan waktu, dana, tenaga serta pikiran yang tidak kecil.

Kecuali Anda ingin membangun rumah dengan desain sendiri. Perlu beli tanah dahulu.

Disamping itu, jika mau beli properti untuk investasi, Anda membeli tanah kavling yang bisa jadi pilihan karena beberapa alasan:

Pertama, tidak perlu mengeluarkan biaya pemeliharaan. Rumah butuh pemeliharaan, maintenance, yang tidak kecil setiap tahun. Buat yang sudah punya rumah, pasti tahu bahwa seteap tahun pasti ada saja keluar biaya untuk pemeliharaan rumah.

Kedua, menurut sejumlah agen properti yang saya ajak diskusi, kenaikan harga properti paling besar datang dari kenaikan harga tanah dibandingkan rumah. For your info, developer menikmati margin paling besar dari tanah.

Ketiga, ini lebih ke alasan pribadi, yang mungkin juga Anda alami, saya ingin pensiun kembali ke kampung halaman. Mulai dari sekarang sudah ingin mencicil memiliki tanah karena tahu harga tanah akan meningkat setiap tahun.

Kalau beli tanahnya nanti, sewaktu sudah pensiun, harga tanah pasti sudah melambung dan akibatnya luas tanah yang bisa dimiliki terbatas.

Oke, investasi tanah jadi pilihan. Tapi, persoalan berikutnya adalah uangnya dari mana untuk beli tanah.

Selama ini, kita tahu bahwa bank menyediakan kredit KPR untuk beli rumah. Bagaimana dengan beli tanah kavling kredit ?

Saya melakukan penelusuran di 2019, menanyakan ke beberapa bank soal kredit untuk memiliki tanah. Apa saja pilihan sumber pembiayaan untuk beli tanah.

#1 Kredit Pemilikan Tanah (KPT)

Bank menawarkan kredit pemilikan tanah (KPT). Kredit kepemilikan tanah adalah memberikan pembiayaan kepada nasabah untuk membeli tanah.

Biasanya, bank memberikan kredit pemilikan tanah sebesar 70% sd 80% (tergantung kebijakan bank) dari nilai appraisal bank atas tanah. Misalnya, hasil appraisal bank atas tanah adalah Rp 100 juta, maka bank hanya menyediakan kredit paling besar Rp 70 juta (jika 70% pembiayaan).

Yang penting jadi perhatian adalah sejumlah persyaratan bank dalam kredit pemilikan tanah soal kondisi dan status tanah tersebut:

  • Tanah harus bersertifikat Hak Milik (SHM). Jika tanah masih berstatus belum pecah atau masih atas nama developer, bank tidak akan bisa memberikan kredit atas tanah tersebut
  • Tanah berlokasi di perumahan, misalnya dalam cluster tertentu. Jika tanah tidak dalam lokasi perumahan, bank tidak akan bersedia mengucurkan kredit tanah
  • Tanah sudah harus dibangun rumah dalam jangka waktu tertentu, misalnya dalam 3 tahun. Nasabah akan menandatangani surat yang menyatakan kesediaan untuk membangun rumah di tanah yang di kredit dalam waktu tertentu.
  • Tenor pinjaman kredit tanah pendek, yaitu paling lama 5 tahun. Berbeda dengan KPR yang bisa sampai 25 tahun. Tenor kredit tanah yang pendek, punya konsekuensi membuat cicilan pembayaran menjadi lebih tinggi.

Pengalaman saya, syarat – syarat ini bukan hal yang mudah, walaupun tidak berarti mustahil.

Saya pernah mengajukan kredit tanah dari bank di perumahan tertentu dan berhasil mendapatkan kredit. Tujuan saya beli tanah terlebih dahulu waktu itu adalah untuk membangun dengan desain sendiri.

Lokasi tanah yang saya ambil kredit di perumahan, kebetulan status tanah sudah SHM dan saya segera bangun setelah kredit tanah disetujui. Bahkan, setelah pembangunan rumah berjalan, saya mengajukan kredit renovasi ke bank untuk membiayai pembangunan.

Sejauh ini, bank penyedia kredit pemilikan tanah adalah bank konvensional dan bank syariah:

Bank Konvensional

  • Kredit Pemilikan Tanah BTN. Saat ini, BTN hanya menyediakan kredit pemilikan tanah untuk lahan usaha pembangunan perumahan yang diajukan oleh badan usaha. BTN belum memiliki kepemilikan tanah untuk konsumer.
  • Kredit Pemilikan Tanah BNI. BNI Griya menyediakan kredit perumahan yang salah satunya untuk kredit pemilikan tanah kavling, dengan persyaratan Warga Negara Indonesia; usia Minimum 21 tahun saat pengajuan, dan usia maksimal saat kredit lunas 55 tahun (karyawan) dan 65 tahun (profesional dan wiraswasta)
  • Kredit Pemilikan Tanah CIMB Niaga. KPR Xtra CIMB NIAGA menyediakan kredit pemilikan tanah dengan persyaratan Warga Negara Indonesia berdomisili Indonesia dan usia minimal 21 tahun. Karyawan, wiraswasta atau profesional bisa mengajukan KPR Niaga.
  • Kredit Pemilikan tanah Maybank. KPR Maybank bisa untuk pembelian tanah dengan persyaratan: warga negara Indonesia; usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun (untuk karyawan) dan 65 tahun (untuk pengusaha / profesional) saat kredit berakhir; memiliki penghasilan rutin; lama kerja atau usaha minimal 2 tahun (untuk karyawan) atau 3 tahun (untuk pengusaha / profesional); Lokasi tempat tinggal, tempat bekerja dan objek jaminan harus berada di wilayah operasional Maybank.
  • Kredit Pemilikan Tanah BCA. BCA belum memiliki kredit tanah tetapi bisa menggunakan Refinancing atau Multiguna di BCA untuk kepemilikan tanah secara kredit.
  • Kredit Pemilikan Tanah Bank Mandiri. Bank Mandiri belum memiliki kredit tanah tetapi bisa menggunakan Refinancing, Multiguna atau KTA Payroll di Bank Mandiri untuk kepemilikan tanah secara kredit.

Bank Syariah

  • Kredit Pemilikan Tanah BNI Syariah. BNI Griya iB Hasanah menyediakan kredit untuk membeli tanah kavling, namun berlaku ketentuan dalam jangka waktu 1-2 tahun, tanah tersebut sudah harus dibangun rumah
  • Kredit Pemilikan Tanah BRI Syariah. Pembelian tanah kavling dengan luas ≤ 2.500 meter2 di dalam kompleks perumahan (real estate) dengan tenor maksimum 5 tahun khusus untuk pembiayaan tanah kavling siap bangun sebagai persiapan untuk pembangunan rumah.

#2 Kredit Multiguna

Kredit kepemilikan tanah memiliki sejumlah persyaratan, seperti yang disebutkan diatas, yang tidak semua kondisi tanah yang ingin Anda miliki bisa memenuhinya.

Salah satunya, yang kerap saya jumpai, adalah tidak semua tanah kavling berstatus SHM. Kebanyakan tanah kavling di perumahan masih berstatus belum pecah karena sertifikat masih atas nama developer.

Kemudian, syarat harus dibangun dalam jangka waktu tertentu, juga tidak mudah karena seringkali Anda membeli tanah belum tahu kapan akan dibangun. Bisa 3 tahun, 5 atau bahkan 10 tahun lagi.

Jika, kredit pemilikan tanah tidak bisa, apa alternatifnya ?

Anda bisa mengambil kredit multiguna. Kredit multiguna tidak membatasi tujuan penggunaan dana kredit. Anda bisa gunakan kredit multiguna untuk maksud apapun, termasuk beli tanah.

Tapi, kredit multiguna ini wajib ada jaminan. Jadi, saat mengajukan kredit multiguna, Anda harus menyerahkan jaminan ke bank sebagai syarat pengajuan kredit.

Jenis jaminan bisa properti rumah, tanah atau kendaraan atau aset lainnya. Bank akan menilai jaminan dengan proses appraisal dan hasil penilaian jaminan yang digunakan bank untuk menentukan nilai kredit yang bisa diberikan.

Keuntungan utama kredit multiguna adalah Anda tidak perlu syarat macam – macam (dari status dan kondisi tanah) seperti kredit tanah untuk bisa mengambil tanah secara kredit.

Ada beberapa kredit multiguna yang bisa jadi pilihan untuk beli tanah, yaitu: Kredit Multiguna BCA dengan bunga bersaing, Multiguna Bank Mandiri, BNI dan bank – bank lainnya.

Tapi bagaimana jika tidak punya jaminan ?

#3 Kredit Tanpa Agunan

Setelah kredit multiguna, masalah Anda adalah jaminan. Bagaimana jika tidak punya jaminan ?

Jalan keluarnya adalah ambil kredit tanpa agunan (KTA). Serius ?

Bukankah KTA ini bunga tinggi dan plafon rendah, sehingga dianggap tidak cocok untuk kredit tanah.

Tetapi, saat ini sudah ada kredit KTA yang punya bunga bersaing, plafon besar dan tenor pinjaman panjang. Apa KTA yang bisa digunakan ?

Saya menemukan KTA Mandiri milik Bank Mandiri. KTA Mandiri memiliki fitur menarik yaitu:

  • Plafon pinjaman bisa sampai Rp 1 Miliar. Plafon KTA terbesar yang pernah saya temui.
  • Tenor pinjaman KTA bisa sampai 15 tahun. Lagi – lagi tenor KTA terpanjang yang saya pernah temui.
  • Bunga sekitar 0.50% sd 0.54% flat per bulan. Salah satu bunga KTA terendah di pasar.

Berdasarkan data simulasi KTA Mandiri yang saya dapatkan, plafon Rp 500 juta dengan tenor 15 tahun maka cicilan Rp 6.8 juta per bulan.

Selengkapnya lihat di “Tabel Cicilan Simulasi KTA Mandiri 2019”.

Tapi, ada syarat jika ingin mengambil KTA Mandiri, yaitu Anda harus payroll di Bank Mandiri. Gaji Anda harus dibayarkan lewat Bank Mandiri.

Jika KTA Mandiri disetujui, pembayaran cicilan KTA Mandiri dilakukan secara potong gaji atau auto-debet Bank Mandiri.

#4 Kredit Refinancing KPR

Setelah 3 pilihan kredit tanah, masih ada satu pilihan lagi, kebetulan ini yang saya gunakan, yaitu refinancing KPR. Apa itu refinancing KPR ?

Saat ini, saya sudah memiliki pinjaman KPR yang sedang berjalan. Setiap bulan, cicilan pinjaman tersebut saya bayar secara teratur.

Dengan pembayaran tersebut, pokok pinjaman berkurang setiap bulan. Jumlah kewajipan kepada bank sudah turun dari awal pinjaman disetujui.

Di sisi lain, nilai rumah atau jaminan KPR saya meningkat. Hal ini seiring nilai properti yang mengalami peningkatan setiap tahun.

Saya lalu mengajukan Refinancing KPR ke bank.

Refinancing KPR dilakukan bank dengan melakukan penilaian ulang atau appraisal atas nilai rumah dan tanah saya saat ini. Hasil appraisal dari nilai rumah dan tanah dikurangi dengan kewajiban sisa pokok pinjaman, sisanya adalah nilai pinjaman yang bisa saya ambil.

Jadi, dengan eksisting KPR, saya bisa mengambil pinjaman lagi tanpa perlu menambah jaminan lewat mekanisme Refinancing ini.

Dana pinjaman hasil refinancing bisa digunakan untuk membeli tanah. Refinancing membebaskan tujuan pengambilan dana.

Apa keuntungan kredit kepemilikan tanah melalui Refinancing KPR:

  • Tidak perlu jaminan tambahan. Manfaatkan jaminan yang sudah ada.
  • Bunga mengikuti bunga KPR yang relatif lebih murah dibandingkan bunga Kredit Multiguna apalagi bunga KTA yang tinggi
  • Proses pencairan lebih cepat karena pengajuan lewat bank yang sama yang mana bank tersebut sudah memiliki track-record Anda.

Namun, yang perlu dicatat dalam refinancing adalah penambahan tenor pinjaman. Jika sebelumnya, pinjaman KPR akan lunas dalam 5 tahun lagi, maka dengan Refinancing KPR, tenor menjadi lebih panjang, misalnya tambah 10 tahun lagi, untuk meng-cover tambahan pinjaman baru.

Penambahan tenor pinjaman perlu dilihat, apakah melewati masa pensiun Anda. Bank biasanya mau memberikan dispensasi hanya beberapa tahun untuk penambahan tenor melewati masa pensiun.

Misalnya, saat ini usia 45 tahun, Anda mengajukan refinancing KPR yang menuntut tenor 15 tahun, maka pinjaman lunas saat usia  60 tahun, yang 5 tahun diatas usia pensiun 55 tahun. Bank umumnya masih bisa memberikan perpanjangan tenor lewat usia pensiun.

Proses Refinancing KPR, yang pernah saya jalani, cukup singkat dan mudah, yaitu:

  1. Kirim ke bank slip gaji dan surat keterangan kerja terbaru.
  2. Bank melakukan verifikasi ke kantor kerja saat ini
  3. Bank melakukan appraisal ulang rumah dan tanah
  4. Bank menentukan keputusan kredit dan menyampaikan simulasi jumlah plafon yang disetujui dan cicilan yang baru
  5. JIka semua sudah ok, bank dan nasabah melakukan akad kredit untuk pencairan pinjaman.

Setelah refinancing disetujui, bank menghitung biaya kredit dan biaya tersebut harus dibayar oleh nasabah pada saat akad kredit. Biaya kredit refinancing meliputi beberapa hal, yaitu: biaya notaris, biaya appraisal dan biaya asuransi jiwa.

Dalam penawaran dari bank, saat saya melakukan refinancing KPR Syariah di 2019. Komponen biaya yang harus saya bayar terlebih dahulu sebelum akad kredit dan pencairan pinjaman adalah:

  • Biaya Pengikatan Jaminan (APHT)
  • Biaya Notaris
  • Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran
  • Biaya Appraisal

Biaya Refinancing paling besar adalah asuransi jiwa dan asuransi kebakaran, Tapi, kedua asuransi sangat penting karena memberikan proteksi jika terjadi resiko kematian debitur dan resiko kebakaran atas properti jaminan.

Ada banyak bank yang menawarkan KPR Refinancing di 2019, antara lain: BCA, BTN, Mandiri, BNI, BRI dan bank – bank lainnya. Namun, paling mudah, menurut pengalaman saya, ambil Refinancing di bank dimana KPR Anda berada saat ini.

Karena dengan mengajukan Refinancing di bank dimana KPR Anda saat ini, Anda akan memiliki kemudahan sebagai berikut:

  • Bank tahu track-record Anda dengan baik. Proses kredit menjadi lebih mudah.
  • Anda lebih mudah dapat diskon biaya. Bank tahu bahwa Anda nasabah loyal.
  • Anda tidak perlu memindahkan dokumen jaminan ke bank lain. Proses pemindahan jaminan cukup merepotkan karena Anda harus melunasi pinjaman KPR di bank saat ini dulu (butuh dana dimuka yang tidak kecil), agar dokumen jaminan bisa dikeluarkan, lalu setelah lunas Anda harus mengambil dokumen jaminan dan memindahkan ke bank yang akan memberikan kredit refinancing.

Kesimpulan

Ingin beli tanah tapi belum punya uang ? Ada beberapa opsi pilihan kredit kepemilikan tanah yang bisa diambil.

Masing – masing opsi memiliki kelebihan dan kekurangan. Silahkan dipilih opsi kredit pemilikan tanah (KPT) yang paling cocok dengan kondisi keuangan Anda.

Yang jelas jika ingin punya tanah, jangan khawatir tidak punya uang untuk beli tanah, ada berbagai sumber pembiayaan yang bisa Anda manfaatkan.

2 Responses

  1. luthfi

    terima kasih atas konten yang sangat bermanfaat. hal yang ingin saya tanyakan adalah, apakah bisa mendapatkan modal kerja dengan mengagunkan barang2 bergerak? seperti motor, mobil, kapal atau barang2 bergerak lainnya yang cukup tinggi nilainya, yang pernah saya baca istilahnya hipotek atau semacamnya, maklum niat berusaha tinggi tapi masih awam dengan fasilitas-fasilitas yang ditawarkan oleh bank. mohon pencerahannya

    Reply
    • admin

      Bisa coba kredit multiguna atau jaminan BPKB, yang mengagunkan mobil atau motor untuk mendapatkan dana tunai. salam

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published.