10+ Syarat dan Cara Pengajuan KPR BNI (2024)

Syarat dan cara pengajuan pinjaman kredit rumah KPR di BNI di 2023 penting dipahami buat mereka yang ingin mengajukan pinjaman untuk kepemilikan rumah.

Dari paham soal persyaratan pengajuan tersebut, calon peminjam bisa mempersiapkan diri dengan lebih baik agar pengajuan KPR BNI bisa disetujui.

Daftar Syarat dan Cara Pengajuan KPR BNI

Berikut ini adalah syarat pengajuan KPR rumah di BNI 2023:

1. Masuk Batasan Usia Minimum, Maksimum

Bank BNI punya batasan usia minimum dan maksimum pengajuan kredit KPR. Batasan usia ini harus diikuti oleh calon peminjam.

Batasan usia minimum adalah untuk memastikan bahwa peminjam sudah cakap secara hukum ketika melakukan perjanjian kredit.

Batasan usia maksimum adalah usia debitur saat pinjaman lunas. Misalnya, usia ketika mengambil KPR adalah 45 tahun, lalu tenor pinjaman 15 tahun, maka usia saat pinjaman selesai adalah 60 tahun, yang harus masuk dalam batasan usia maksimum.

Umumnya, ketentuan usia di bank adalah:

• Usia Minimum: 21 tahun
• Usia Maksimum (saat kredit berakhir): wiraswasta usia maksimal 65 tahun, karyawan usia maksimal 55 tahun.

Debitur harus memastikan bahwa memenuhi ketentuan usia tersebut.

Biasanya, masalah muncul adalah di usia maksimum, yang melebihi ketentuan karena tenor pinjaman selesai melebih waktu. Cara mengatasinya adalah mengurangi tenor pinjaman agar batasan usia maksimum bisa dipenuhi.

2. Mengisi Formulir Pengajuan Kredit Rumah BNI

Debitur harus mengisi formulir pengajuan pinjaman KPR BNI secara lengkap.

Pastikan bahwa formulir diisi secara lengkap sesuai dengan ketentuan. Isi formulir dengan informasi akurat dan sesuai kenyataan.

BNI akan melakukan cross-check dan verifikasi. Jika ditemukan ketidaksesuaian, pinjaman bisa ditolak.

Biasanya formulir pinjaman KPR cukup panjang. Tetapi, hal ini memang menjadi persyaratan dari pengajuan kredit KPR.

3. Melengkapi Semua Dokumen Persyaratan

Calon debitur KPR BNI harus memenuhi sejumlah dokumen ke bank. Dokumennya cukup banyak, sehingga sebaiknya dipersiapkan sejak awal.

Berikut ini adalah daftar dokumen KPR yang umumnya diminta oleh bank:

• KTP Pemohon & Suami/istri (jika ada)
• Kartu Keluarga
• Akta Nikah/Cerai/Pisah Harta (jika ada)
• Slip Gaji Terakhir Asli/Surat Keterangan Kerja Asli
• Tabungan/Rekening Koran 3 bulan terakhir
• NPWP Pribadi
• SIUP, Tanda Daftar Perusahaan, Surat Keterangan Domisili atau Akta Pendirian Perusahaan, Laporan Keuangan Terakhir

4. Memenuhi Syarat Penghasilan dan Pekerjaan Tetap

Ada dua hal yang wajib terkait penghasilan dalam pengajuan KPR, yaitu:

a. Penghasilan Minimum

BNI punya ketentuan soal penghasilan minimum untuk bisa mengajukan pinjaman.

Umumnya minimum penghasilan adalah diatas UMR. Ini jadi ketentuan dasarnya.

Kemudian, penghasilan yang diminta oleh bank adalah tingkat penghasilan yang bisa memenuhi untuk membayar cicilan dan angsuran pinjaman.

b. Pekerjaan Tetap

Bank pasti akan melihat sumber penghasilan dari peminjam. Dengan kata lain, peminjam harus menunjukkan bahwa mempunyai pekerjaan tetap atau sumber penghasilan lainnya.

Contohnya di salah satu bank berlaku ketentuan “karyawan lama bekerja minimal 1 tahun di perusahaan yang terakhir atau total pengalaman kerja minimal 2 tahun”.

Masa kerja menjadi hal yang penting buat bank untuk mengevaluasi pekerjaan debitur. Pekerjaan yang masih dalam masa kontrak tidak baik di mata bank karena kepastian pekerjaan tidak pasti.

Pekerjaan yang masih baru, masih dalam masa probation, juga bisa menjadi nilai minus di mata bank. Untuk ini, debitur bisa menunjukkan bukti pekerjaan sebelumnya untuk memperkuat bahwa punya track-record kerja yang baik.

Untuk membuktikan pekerjaan, BNI meminta surat keterangan kerja dari HRD perusahaan terkait. Surat tersebut harus dibuat secara formal.

5. Menunjukkan Kemampuan Pembayaran Angsuran

Bank seperti BNI memiliki rumus perhitungan untuk menentukan apakah debitur punya kemampuan membayar cicilan KPR. Debitur yang dianggap tidak punya kemampuan membayar cicilan, tentu saja, akan ditolak pengajuan KPR nya.

Kita bisa mengestimasi kemampuan pembayaran angsuran KPR. Tidak sama persis, tetapi mendekati perhitungan bank.

Rumusnya adalah maksimum total cicilan 30% sd 35% dari penghasilan bulanan. Seluruh cicilan, termasuk cicilan KPR, harus masuk dalam formula ini.

Jika setelah dihitung, total cicilan melebihi 30% maka kemungkinan besar bank akan menolak pinjaman.

Cara mengatasi masalah ini adalah dengan menurunkan cicilan KPR, yaitu:

• Menurunkan plafon kredit agar cicilan lebih kecil. Ini artinya peminjam bisa cari harga rumah yang lebih murah atau membayar DP lebih besar.
• Memperpanjang tenor KPR. Masa kredit yang lebih panjang membuat cicilan menjadi lebih rendah. Namun, tidak semua orang bisa memperpanjang tenor karena ada maksimum tenor dan ketentuan usia maksimum.

Penting juga dicatat bahwa calon peminjam bisa menggunakan joint-income, jika suami istri bekerja. Join income meningkatkan penghasilan dan bisa memperbesar kemungkinan kredit disetujui.

Perhatikan persyaratan di BNI untuk bisa menggunakan joint income jika dianggap perlu.

6. Menyerahkan Kelengkapan Sertifikat Rumah, IMB

Sertifikat kepemilikan rumah dan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) adalah dokumen legalitas tanah dan bangunan yang wajib disampaikan ke bank

Berikut ini contoh soal dokumen sertifikat yang diminta bank:

• Fotokopi Sertifikat HM/HGB/Strata Title
• Fotocopy IMB
• Fotokopi PBB terakhir (kecuali properti baru)
• Fotokopi Akta Jual Beli (AJB)

Bank ingin semua dokumen sertifikat dan IMB tersedia, sebelum pinjaman diberikan. Jika tidak, kredit kemungkinan ditolak.

Untuk rumah baru, pengurusan sertifikat dan IMB disediakan oleh developer perumahan. Untuk rumah second, pemilik yang harus menyediakan kedua dokumen ini.

Karena itu, jika membeli rumah bekas, pastikan pembeli sudah mengecek sertifikat tersebut secara teliti. Sebab, proses pengajuan kredit untuk rumah bekas dilakukan tanpa bantuan developer.

Pastikan rumah bekas yang hendak dibeli sudah memiliki sertifikat (hak milik atau hak guna bangunan), Izin Mendirikan Bangunan, denah bangunan, Akta Jual Beli, dan Pajak Bumi Bangunan. Selain itu, bisa memanfaatkan jasa notaris saat mengecek kelengkapan dokumen rumah bekas.

7. Memenuhi Ketentuan BI Checking SLIK OJK

Bank BNI mensyaratkan bahwa calon debitur harus memiliki catatan kredit yang bagus di BI Checking atau SLIK OJK.

Apa itu BI Checking atau sekarang dikenal sebagai SLIK OJK ?

Semua lembaga keuangan di Indonesia, termasuk, bank, leasing, BPR dan fintech wajib menyampaikan laporan status debitur yang mengambil pinjaman ke OJK (dulu ke BI).

Laporan tersebut disusun dalam satu sistem database yang umum mengenalnya sebagai SLIK OJK (dulu BI Checking). Dalam database tersebut terdapat credit history sampai lima tahun kebelakang yang menunjukkan performa pembayaran dan status terakhir.

Laporan ini digunakan bank untuk mengecek karakter peminjam. Apakah peminjam yang patuh, menyelesaikan kewajibannya atau yang tidak patuh, terlambat membayar kewajiban atau bahkan menunggak.

Umumnya, di hampir semua bank, hasil pengecekan di BI checking menjadi garda pertama sebelum suatu aplikasi pinjaman akan diproses. Jika tidak lolos garda pertama ini maka pengajuan langsung ditolak.

Jika ditemukan, kredit yang sedang menunggak atau dulu pernah kolek 5, maka biasanya marketing akan berhenti memproses ke tahap selanjutnya.

Bagaimana jika punya tunggakan kredit di bank lain ?

• Jika jumlahnya kecil, dibawah Rp 1 juta, bank akan mengabaikan. Dianggap bukan tunggakan yang material.
• Jika terlambat dibawah 3 hari, bank tidak akan memperhitungkan. Masih masuk masa grace period yang lumrah dalam pinjaman
• Jika terlambat diatas 3 hari sd 30 hari, bank masih akan mempertimbangkan. Ini rentang waktu yang masih abu - abu.
• Jika terlambat diatas 30 hari, kemungkinan besar akan ditolak pengajuannya.
• Pernah menunggak tapi sekarang sudah lunas maka bank akan melihat berapa lama menunggaknya.

8. Menyerahkan Hasil Appraisal Rumah

Appraisal rumah adalah proses dalam pembiayaan kredit rumah second atau bekas. Hasil appraisal menentukan keputusan bank dalam memberikan kredit KPR.

Apa yang bank cek dan dilihat dalam proses appraisal:

• Lingkungan Rumah. Bagaimana lingkungan di sekitar rumah, apakah kawasan banjir, dekat kuburan, dibawah jaringan listrik SUTET dan lain - lainnya.
• Nilai Rumah. Berapa nilai jual rumah berdasarkan harga pasaran di lingkungan sekitar.
• Rumah bersengketa atau tidak. Memastikan bahwa rumah tidak dalam sengketa.

Dari hasil appraisal tersebut, bank menentukan dua hal krusial: (1) apakah rumah layak untuk dibiayai dengan pinjaman KPR; (2) jika layak, berapa nilai rumah yang jadi patokan nilai pinjaman.

9. Membeli Rumah di Developer Perumahan Kerjasama BNI

Ketika peminjam membeli rumah baru, BNI akan melihat siapa yang menjadi developer perumahan. Hal ini penting di rumah baru.

Kenapa ini jadi penting ?

Di Indonesia, mayoritas rumah baru adalah indent. Artinya, rumah tersebut belum jadi ketika terjadi pembelian, termasuk pembelian secara kredit.

Karena rumah tersebut belum jadi, maka bank akan meminta jaminan dari developer bahwa rumah akan jadi dan jika tidak jadi maka developer yang harus menanggung.

Singkatnya, bank melihat developer ketika akan memberikan kredit ke rumah baru.

Peminjam KPR perlu melihat apakah perumahan dibangun oleh developer yang sudah kerjasama dengan bank. Hal ini akan mempermudah proses kredit KPR.

Calon pembeli harus mengecek hal berikut dari developer, yaitu:

• Izin peruntukan tanah yang meliputi izin lokasi, aspek penatagunaan lahan, dan site plan yang telah disahkah
• Prasarana sudah tersedia, kondisi tanah matang
• Sertifikat tanah minimal Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) atau HGB induk atas nama developer
• Mencari tahu reputasi penjual rumah. Pastikan rekam jejak penjual, baik perorangan atau developer.

Reputasi developer yang kurang bagus dan kelengkapan dokumen perumahan yang kurang, menyebabkan kesulitan persetujuan KPR oleh bank.

10. Mempersiapkan Uang Muka DP

Peminjam harus membuktikan ke bank bahwa telah melakukan pembayaran DP atau uang muka. Minimum DP ditentukan oleh kebijakan kredit bank, biasanya 10% sd 30%.

Setoran DP ini adalah wajib. Tidak bisa tidak dipenuhi, jika ingin KPR disetujui.

Makin besar jumlah DP, makin besar kemungkinan KPR disetujui oleh bank.

Oleh sebab itu, peminjam harus mempersiapkan uang muka jauh - jauh hari sebelum melakukan pengajuan KPR. Soalnya, jumlah DP tidaklah kecil.

Beberapa langkah dan tips mempersiapkan uang muka DP, yaitu:

• Menentukan jumlah DP yang dibutuhkan berdasarkan harga rumah yang ingin dibeli.
• Menabung secara rutin untuk bisa memenuhi target DP tersebut
• Memilih instrumen keuangan yang aman untuk menabung.

11. Memenuhi Ketentuan LTV Bank BNI

Dalam pemberian kredit KPR, BNI menggunakan ketentuan LTV, yaitu Loan To Value, dimana jumlah maksimum plafon pinjaman yang bisa berikan tergantung pada persentase tertentu dari nilai rumah.

Contohnya, BNI menggunakan LTV 90%, maka jika:

• Nilai bangunan dan tanah sebesar Rp 1 Miliar dari hasil appraisal
• Jumlah pembiayaan maksimum atau plafon kredit terbesar yang bisa diberikan oleh bank adalah 90% dari Rp 1 M, yaitu Rp 900 juta.

12. Bisa Dihubungi Diverifikasi BNI

Pastikan bahwa BNI bisa menghubungi peminjam. Hal ini adalah bagian dari proses verifikasi pengajuan pinjaman.

Karena itu, setelah mengajukan pinjaman, pastikan kontak di ponsel dalam kondisi bisa dihubungi. Pastikan bahwa telepon masuk dari bank diangkat.

Bank melakukan verifikasi atas pengajuan KPR, dengan cara berikut:

A. Telepon

Saat ini, verifikasi dilakukan lewat telepon. Hanya dalam kondisi khusus, bank mengirimkan orang untuk melakukan verifikasi dengan mendatangi lokasi.

Kemana verifikasi melalui telepon dilakukan ?

1. Aplikan. Verifikasi ke ponsel peminjam wajib dilakukan untuk memastikan bahwa orang yang tercantum di aplikasi memang mengajukan kredit KTA
2. Rumah. Verifikasi telepon ke rumah peminjam untuk memastikan peminjam tinggal di rumah tersebut.
3. Kantor. Verifikasi telepon ke kantor untuk memastikan peminjam masih bekerja di kantor tersebut.
4. Emergency Contact (Econ). Verifikasi telepon ke orang yang tidak tinggal serumah untuk memastikan bahwa orang yang diberikan namanya mengenal peminjam.

Dari ke 4 kontak diatas, verifikasi ke aplikan atau peminjam adalah yang wajib, sisanya tergantung pada kondisi dan kebijakan analis kredit.

Terkait Kontak Darurat, calon peminjam harus memberikan nomor telepon dan informasi alamat dari pihak ketiga yang memiliki hubungan saudara dan tidak tinggal serumah dengan calon peminjam.

Hubungan pihak ketiga tersebut diatur sebagai berikut: Satu tingkat secara vertikal, horizontal, atau diagonal hubungan darah/pernikahan (misal. Orang tua, anak, saudara perempuan, saudara laki-laki, adik ipar, keponakan, paman, bibi dari pihak pasangan, dll.)

Kontak Darurat harus berdomisili di Indonesia.

B. Survey Lapangan

Survei lapangan adalah mendatangi lokasi untuk melakukan pengecekan secara langsung. Bisa dilakukan oleh surveyor internal atau pihak ketiga.

Tidak semua aplikan dilakukan survei lapangan. Hanya yang memenuhi kriteria tertentu.

Biasanya survei dilakukan untuk peminjam yang statusnya pengusaha. Survei dilakukan ke rumah dan kantor.

Sejumlah informasi yang biasanya digali dari survei lapangan adalah:

• Nama aplikan & alamat rumah, eksistensi aplikan
• Status rumah (milik sendiri, sewa, kost dll)
• Lokasi rumah (real estate/cluster, pemukiman, industri, kumuh)
• Tipe banguna (semi permanen, permanen)
• Luas tanah
• Kondisi jalan
• Status karyawan & lama bekerja

13. Membeli Rumah Spek Memadai

Rumah yang akan dibeli dengan kredit di KPR BNI perlu diperhatikan hal - hal berikut:

1. Lokasi rumah punya akses jalan yang memadai. Jika bisa lewat kendaraan maka bank akan lebih menyukai
2. Hindari properti yang bermasalah, misalnya soal kejelasan hukumnya. Jika status hukum properti tersebut saja tidak jelas, maka ada kemungkinan pengajuan KPR tidak akan lolos.
3. Cek kelengkapan surat. Pastikan rumah tersebut memiliki sertifikat, baik Sertifikat Hak Milik (SHM) ataupun Hak Guna Banguan (HGB). Selain itu juga surat Izin Mendirikan Bangunan atau IMB dan dilengkapi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) serta dokumen-dokumen penting lainnya.
4. Harga sesuai dengan pasar. Pastikan untuk membeli rumah yang memang sesuai dengan pasaran. Karena nanti, bank juga akan melakukan proses appraisal, yakni pengukuran nilai rumah oleh ahli.