10+ Penyebab KPR BTN Ditolak

Kenapa pengajuan KPR BTN ditolak ? Apa alasannya ?

Dari tahu alasan - alasan ini, kita bisa belajar mempersiapkan diri agar pengajuan KPR disetujui.

Belajar dari pengalaman pengajuan KPR, diskusi dengan teman - teman yang bekerja di bank, berikut ini daftar alasan penolakan KPR BTN di 2022:

1. Tidak Memenuhi Persyaratan KPR BTN

Bank BTN menetapkan persyaratan minimum seseorang bisa melakukan pengajuan KPR.

Secara umum, penolakan karena alasan ini adalah sebagai berikut: 

• Gaji dibawah ketentuan. Misalnya, peminjam memiliki gaji Rp 2 juta/bulan sementara ketentuan minimum gaji Rp3 juta/bulan.
• Usia tidak masuk dalam rentang usia minimum dan maksimum yang ditentukan. Ketentuan usia minimum terkait legalitas (bisa bertindak secara hukum) , sementara usia maksimum terkait kepastian penghasilan (belum pensiun).
• Calon pemegang KPR berdomisili di luar wilayah operasional KPR BTN. Sehingga Bank BTN tidak bisa memproses pengajuan di lokasi diluar wilayah operasional.
• Dokumen sertifikat rumah untuk jaminan KPR tidak sesuai ketentuan.

Pastikan sudah memenuhi persyaratan ini ketika mengajukan KPR. Persyaratan ini bisa dilihat di aplikasi form KPR.

2. Catatan Kredit Buruk di SLIK OJK, BI Checking

Semua pinjaman di perbankan Indonesia dicatat di OJK dan Bank Indonesia. Pencatatannya disebut SLIK OJK atau BI Checking.

Di dalam BI Checking terlihat track record seseorang dalam melakukan peminjaman. Karakter nasabah dalam pembayaran kredit tergambar dengan jelas.

Bagaimana jika punya tunggakan kredit di bank lain ?

• Jika jumlahnya kecil, dibawah Rp 1 juta, bank akan mengabaikan. Dianggap bukan tunggakan yang material.
• Jika terlambat dibawah 3 hari, bank tidak akan memperhitungkan. Masih masuk masa grace period yang lumrah dalam pinjaman
• Jika terlambat diatas 3 hari sd 30 hari, bank masih akan mempertimbangkan. Ini rentang waktu yang masih abu - abu.
• Jika terlambat diatas 30 hari, kemungkinan besar akan ditolak pengajuannya.
• Pernah menunggak tapi sekarang sudah lunas maka bank akan melihat berapa lama menunggaknya.

Berdasarkan kriteria diatas, jika hasil SLIK menunjukkan perilaku pembayaran yang buruk, Bank BTN  tidak akan memberikan KPR.

Itu sebabnya dalam melakukan setiap pinjaman, kita harus menyelesaikan dengan baik. Karena ketidakpatuhan dalam pembayaran akan tercatat di sistem perbankan, yang akan mempengaruhi pengajuan pinjaman di masa depan.

Jika memang merasa terdapat kesalahan dalam pencatatan data di SID, misalnya pinjaman yang sudah lunas  tapi masih dianggap punya tunggakan pinjaman, kita bisa melaporkan dengan bukti – bukti kepada SLIK OJK dan BI untuk koreksi.

3. Masuk Internal Blacklist (Daftar Hitam) Bank BTN

Bank BTN memiliki daftar blacklist nasabah. Blacklist disusun dari berbagai faktor dan dikumpulkan dari berbagai sumber.

Jika seseorang sebelumnya pernah mengajukan pinjaman di Bank BTN dan catatan pembayaran buruk, maka ketika mengajukan pinjaman lagi akan ditolak karena masuk ke daftar hitam (blacklist).

4. Nilai LTV Loan To Value Tidak Sesuai Ketentuan

Dalam pengajuan KPR, salah satu indikator nilai Loan To Value, yaitu berapa % pinjaman membiayai pembelian rumah/apartemen/tanah.

Misalnya, ketentuan LTV maksimum adalah 90% maka maksimum nilai pinjaman yang bisa diberikan senilai 90% dari hasil nilai appraisal bangunan yang akan dibiayai.

Nilai LTV terkait besarnya pembayaran DP. Semakin besar DP, semakin rendah LTV, semakin besar kemungkinan pengajuan KPR disetujui.

Oleh sebab itu, peminjam harus mempersiapkan uang muka jauh - jauh hari sebelum melakukan pengajuan KPR.

Beberapa langkah dan tips mempersiapkan uang muka DP, yaitu:

• Menentukan jumlah DP yang dibutuhkan berdasarkan harga rumah yang ingin dibeli.
• Menabung secara rutin untuk bisa memenuhi target DP tersebut
• Memilih instrumen keuangan yang aman untuk menabung.

5. Dokumen Sertifikat, IMB Tidak Lengkap

Sertifikat kepemilikan rumah dan IMB (Izin Mendirikan Bangunan) adalah dokumen legalitas tanah dan bangunan yang menjadi perhatian bank.

Berikut ini contoh soal dokumen sertifikat yang diminta bank:

• Fotokopi Sertifikat HM/HGB/Strata Title
• Fotocopy IMB
• Fotokopi PBB terakhir (kecuali properti baru)
• Fotokopi Akta Jual Beli (AJB)

BTN ingin semua dokumen sertifikat dan IMB tersedia, sebelum pinjaman diberikan. Jika tidak, kredit kemungkinan ditolak.

Untuk rumah baru, pengurusan sertifikat dan IMB disediakan oleh developer perumahan. Untuk rumah second, pemilik harus menyediakan kedua dokumen ini.

Karena itu, jika membeli rumah bekas, pastikan pembeli sudah mengecek sertifikat tersebut secara teliti. Sebab, proses pengajuan kredit untuk rumah bekas dilakukan tanpa bantuan developer.

Pastikan rumah bekas yang hendak dibeli sudah memiliki sertifikat (hak milik atau hak guna bangunan), Izin Mendirikan Bangunan, denah bangunan, Akta Jual Beli, dan Pajak Bumi Bangunan. Selain itu, bisa memanfaatkan jasa notaris saat mengecek kelengkapan dokumen rumah bekas. 

6. Appraisal Rumah Buruk

Appraisal rumah adalah proses dalam pembiayaan kredit rumah second atau bekas. Hasil appraisal menentukan keputusan bank dalam memberikan kredit KPR.

Apa yang bank cek dan dilihat dalam proses appraisal:

• Lingkungan Rumah. Bagaimana lingkungan di sekitar rumah, apakah kawasan banjir, dekat kuburan, dibawah jaringan listrik SUTET dan lain - lainnya.
• Nilai Rumah. Berapa nilai jual rumah berdasarkan harga pasaran di lingkungan sekitar.
• Rumah bersengketa atau tidak. Memastikan bahwa rumah tidak dalam sengketa.

Dari hasil appraisal tersebut, bank menentukan dua hal krusial: (1) apakah rumah layak untuk dibiayai dengan pinjaman KPR; (2) jika layak, berapa nilai rumah yang jadi patokan nilai pinjaman.

7. Developer Perumahan Tidak Kerjasama

Ketika peminjam membeli rumah baru, bank melihat siapa yang menjadi developer perumahan. Hal ini penting di rumah baru.

Kenapa ini jadi penting ?

Di Indonesia, mayoritas rumah baru adalah indent. Artinya, rumah tersebut belum jadi ketika terjadi pembelian, termasuk pembelian secara kredit.

Karena rumah tersebut belum jadi, maka bank akan meminta jaminan dari developer bahwa rumah akan jadi dan jika tidak jadi maka developer yang harus menanggung.

Singkatnya, BTN melihat developer ketika akan memberikan kredit ke rumah baru.

Peminjam KPR perlu melihat apakah perumahan dibangun oleh developer yang sudah kerjasama dengan BTN. Hal ini akan mempermudah proses kredit KPR.

Reputasi developer yang kurang bagus dan kelengkapan dokumen perumahan yang kurang, menyebabkan kesulitan persetujuan KPR oleh bank.

8. Memberikan Data dan Informasi Palsu

Bank BTN akan mengecek dan memverifikasi  Informasi dan dokumen yang disampaikan dalam pengajuan untuk memastikan kebenaran dan validitasnya.

Jika dalam proses pengecekan tersebut ditemukan bahwa peminjam menyampaikan data yang tidak akurat atau palsu, Bank BTN akan langsung menolak pengajuan KPR. 

Bank menerapkan proses verifikasi untuk mengidentifikasi calon peminjam nakal yang berupaya mengelabui dengan memberikan data palsu.

Jika sudah pernah tertangkap memasukkan data atau informasi palsu, calon peminjam akan masuk dalam daftar black-list. Siapa yang masuk dalam daftar blacklist akan cenderung tidak diterima pengajuannya karena dianggap punya karakter kurang baik.

9. Peminjam Tidak Bisa Dihubungi Bank BTN

Setelah data dan dokumen lengkap, selanjutnya Bank BTN akan menghubungi pihak yang mengajukan KPR. 

Tujuan menghubungi ini adalah verifikasi untuk memastikan bahwa pihak tersebut memang mengajukan KPR.

Bank perlu menghindari pengajuan fiktif, yaitu pengajuan bukan dilakukan oleh pihak yang tercantum dalam dokumen.

Oleh sebab itu, Bank BTN akan menolak calon debitur yang tidak bisa dihubungi.

Selain untuk menghindari pengajuan kredit fiktif, Bank ingin juga memastikan bahwa nasabah bisa dihubungi sejak awal. 

10. Jumlah Penghasilan Hasil Verifikasi Di Bawah Ketentuan Minimum

Bank BTN menganalisis dan memverifikasi penghasilan. Karena validitas penghasilan sangat penting untuk menentukan kemampuan pembayaran calon pemegang KPR.

Jika setelah diverifikasi, Bank menemukan bahwa jumlah penghasilan di bawah ketentuan minimum, pengajuan akan ditolak. 

11. Telepon Rumah Tidak Bisa Dihubungi

Nomor telpon rumah merupakan salah satu kontak yang diminta untuk proses verifikasi.

Nomor telepon rumah yang dicantumkan harus bisa dihubungi oleh Bank BTN. Apabila tidak bisa, kemungkinan aplikasi ditolak dan tidak lanjut ke tahap berikutnya.

12. Informasi Negatif dari Lingkungan 

Dalam proses verifikasi, banyak sumber informasi yang dimintai keterangan. Ini bagian dari evaluasi karakter peminjam. 

Sumber informasi itu bisa teman, saudara, atau keluarga yang ditemui oleh pihak Bank dalam proses verifikasi.

Jika ditemukan informasi negatif mengenai calon peminjam, Bank BTN sangat mungkin menolak. Misalnya, informasi bahwa peminjam pernah punya catatan yang buruk dalam hal hutang atau dikejar – kejar penagih hutang. 

13. Tidak Punya Kemampuan Membayar Tagihan KPR

Dari verifikasi jumlah penghasilan, Bank BTN menghitung dan mengevaluasi apakah pemegang KPR memiliki sumber pembayaran yang cukup untuk melunasi pinjaman tepat waktu.

Lembaga keuangan biasanya punya kebijakan bahwa maksimum cicilan pinjaman tidak boleh melebihi prosentase tertentu, misalnya 30%, dari penghasilan bulanan.

Jika berdasarkan analisa ditemukan bahwa porsi cicilan terhadap penghasilan diatas batas yang ditentukan, maka pengajuan kemungkinan besar ditolak. 

14. Usaha Tidak Bisa Diverifikasi

Buat yang statusnya pengusaha, peminjam wajib memiliki usaha yang jelas. 

Jika berdasarkan verifikasi, lokasi usaha tidak ditemukan atau ditemukan tapi bukan milik calon peminjam, pengajuan KPR ditolak.

Pastikan memberikan alamat usaha yang jelas dan bisa ditemukan oleh pihak surveyor. Jangan memberikan alamat yang kurang jelas.

15. Tempat Bekerja Tidak Bisa Diverifikasi

Bank BTN akan melakukan verifikasi tempat bekerja. Bisa dilakukan via telepon atau online.

Ini dalam rangka memastikan bahwa peminjam punya pekerjaan sebagai  sumber penghasilan untuk membayar tagihan KPR.

Apabila pekerjaan dan tempat bekerja tidak bisa diverifikasi, pengajuan akan ditolak.

Untuk itu, pastikan bahwa memiliki pekerjaan saat mengajukan sebagai source of repayment (SOR) untuk membayar pinjaman. Pastikan pula bahwa no telpon tempat bekerja memang bisa dihubungi.

16. Pernah Ditolak Sebelumnya Dibawah 3 Bulan

BTN biasanya akan menolak pengajuan pinjaman yang sudah pernah ditolak dan belum 3 bulan lamanya.

Hal ini karena dianggap dalam 3 bulan, data peminjam belum banyak berubah.