Daftar Isi
Cara take over KPR diperlukan saat tingginya suku bunga KPR, yang membuat Anda, saya dan banyak nasabah lain menjerit, karena beban pembayaran cicilan membesar. Apa yang kita bisa lakukan? Take Over KPR ke bank lain adalah salah satu cara mendapatkan cicilan murah. Bagaimana cara take over KPR? Apa yang dimaksud take over KPR? Apa itu take over pinjaman?
Penawaran program take over KPR oleh bank adalah hal yang lumrah saat ini. Beberapa waktu lalu, take over kpr Mandiri, BNI, BRI dan BTN menawarkan program potongan bunga rendah promo take over 2019.
Apa yang dimaksud take over KPR?
Take over KPR artinya adalah pemindahan pinjaman KPR yang terdiri dari beberapa varian, yaitu:
Apa tujuan melakukan take over? Paling tidak, ada dua hal yang umum menjadi alasan.
Mendapatkan bunga rendah.
Dengan take over, otomatis nasabah menjadi nasabah baru. Saat, menjadi nasabah baru, suku bunga yang dikenakan adalah bunga tetap (fixed rate), yang tingkatnya jauh lebih rendah dibawah bunga normal.
Harus di take over KPR karena alasan jual beli rumah.
Saat penjualan, pembeli ingin membeli secara mencicil dengan melanjutkan pinjaman tersebut.
Opsinya bisa mengajukan KPR baru di bank lain atau melanjutkan KPR yang sudah ada dengan jalan take over.
Dengan take over di bank yang sama, prosesnya menjadi relatif mudah karena jaminan sudah diketahui oleh bank dengan baik. Tidak perlu lagi dilakukan pengecekan ulang dan jaminan sudah pasti lolos kriteria bank.
Jika mulai dengan proses kredit baru, calon nasabah akan mengalami proses evaluasi yang cukup panjang dan memakan waktu. Bank mengecek semua dokumen dan melakukan evaluasi atas serta penilaian ulang atas jaminan tersebut.
Berdasarkan pengalaman take over KPR di BRI BTN BCA BNI, bagaimana melakukan take – over, apa dan bagaimana prosesnya?
Mari sama – sama kita simak.
Ketika menerima pengajuan take over dari Anda, bank akan melakukan penilaian ulang (re appraisal) atas jaminan yang menjadi objek KPR. Tujuannya adalah menilai berapa nilai pasar jaminan saat ini dan mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi dokumen serta kondisinya.
Nilai jaminan adalah basis bank dalam memberikan pinjaman KPR. Jumlah pinjaman yang maksimum boleh diberikan bank adalah 70% nilai jaminan.
Misalnya, nilai rumah setelah penilaian adalah 100 juta, maksimum kredit dari bank adalah sebesar 70 juta.
Dari sisi kelayakan jaminan, bank akan mengevaluasi apakah dokumennya jelas, sertifikatnya sah dan lain – lain. Posisi jaminan dilihat dan dicek untuk memastikan masuk kriteria jaminan yang layak sesuai ketentuan bank.
Setelah hasil penilaian ulang jaminan lolos, Anda bisa mengajukan pemindahan KPR.
Tahap berikutnya adalah bank akan melakukan proses kredit ulang. Lho kenapa harus proses ulang lagi? Bukankah Anda sudah mendapatkan pinjaman di bank sebelumnya.
Ada dua alasan.
Pertanyaan yang sering diajukan, “Apakah saya perlu membayar uang muka dalam take over KPR?”
Wajar pertanyaan ini muncul. Karena umumnya, dalam pembelian rumah, pembeli diminta untuk membayar down payment atau uang muka. Ketentuan BI adalah uang muka minimum 30%.
Dalam take over, uang muka tetap harus dibayar, tetapi prosesnya sedikit berbeda dengan umumnya saat membeli rumah tanpa lewat take over.
Untuk tahu pastinya seperti apa, kita simak contoh kasus take over berikut ini.
Bapak Ando akan melakukan take over pinjaman bapak Rendy di bank A ke bank B.
Dari pantauan di beberapa bank, antara lain BRI BNI BTN, prosedurnya secara umum adalah berikut:
Pertama, Ando harus tahu dulu berapa sisa nilai pokok pinjaman KPR bapak Rendy di bank A. Misalnya, saat itu pokok pinjaman Rendy adalah Rp 200 juta. Sisa pinjaman itu yang harus dilunasi oleh Ando.
Meskipun pinjamannya sebesar Rp 200 juta, Rendy tidak menjual sebesar itu kepada Ando. Beliau menjual dengan harga lebih tinggi, yaitu Rp 450 juta.
Ya, wajar saja. Rendy ingin menikmati keuntungan setelah membayar cicilan selama 5 tahun lebih. Kalau hanya menjual sebesar 200 juta, Rendy tidak akan mendapatkan keuntungan apa-apa.
Bagaimana harga 450 juta ini bisa dibayar oleh Ando lewat KPR?
Kedua, Ando harus meminta dokumen rumah atau jaminan yang akan di take-over untuk diserahkan ke bank B. Berdasarkan dokumen tersebut, Bank B melakukan penilaian ulang atas rumah tersebut.
Tujuan penilaian ulang (appraisal) adalah estimasi nilai jaminan dan mengevaluasi apakah jaminan tersebut layak dibiayai oleh bank B.
Misalnya, hasil penilaian bank B adalah nilai rumah Rp 700 juta dan memenuhi kiteria layak dibiayai. Maka, sesuai ketentuan, total kredit yang bisa diberikan oleh bank B maksimum sebesar 70% dari nilai jaminan, yaitu Rp 490 juta.
Jadi, Ando tahu bahwa dia mendapatkan pinjaman 490 juta, yang cukup untuk membayar harga jual Rendy yang Rp 450 juta. Bahkan Ando masih menerima uang lebih sebesar Rp 40 juta.
Apakah take over langsung bisa dilaksanakan ? Tidak. Masih ada satu proses lagi.
Ketiga, bank B harus mengevaluasi kemampuan bayar Ando, apakah kondisi keuangan beliau sanggup mencicil pinjaman sebesar Rp 490 juta.
Jika dianggap mampu, Ando bisa mengambil kredit sebesar jumlah tersebut dan melanjutkan proses take over. Jika dianggap tidak mampu, pemohonan Ando untuk take over ditolak.
Sampai disini, bisa dilihat bahwa take over tegantung dua faktor utama: (1) nilai jaminan atau rumah yang akan diambil alih; (2) kemampuan membayar nasabah yang akan mengambil alih.
Keempat, setelah kredit disetujui dan dana dicairkan, Ando bisa melunasi Rp 200 juta ke bank A. Setelah dilunasi, jaminan rumah dan surat-suratnya diambil alih oleh bank B.
Sementara, sisa pinjaman yang masih ada (setelah dipakai sebagian untuk melunasi pinjaman di bank A) digunakan untuk membayar Rp 250 juta langsung ke Rendy karena jual beli terjadi di harga Rp 450 juta.
Setelah ini, masih ada sisa 40 juta yang bisa dipakai oleh Ando untuk keperluan lain, atau bisa saja Ando memutuskan untuk tidak mengambil pinjaman 490 juta tetapi cukup 450 juta karena memang sebesar itu yang dibutuhkan untuk mengambil alih rumah Rendy.
Bagaimana dengan uang muka? Kapan Ando harus membayarnya?
Dalam kasus ini, Ando tidak perlu mengeluarkan uang muka karena nilai jaminan cukup tinggi dan harga jual beli yang relatif bersaing. Pada dasarnya patokannya adalah apakah pinjaman bank yang Anda dapatkan (yang maksimum sebesar 70% dari nilai jaminan) mencukupi untuk membayar harga jual beli.
Selama jumlah pinjaman diatas harga jual beli, Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk down payment.
Kasusnya akan berbeda seandainya penilaian jaminan rumah bank B adalah Rp 500 juta. Pinjaman maksimum yang bisa diberikan ke Ando menjadi 350 juta.
Dengan maksimum pinjaman sebesar itu, Ando harus merogoh kocek sendiri senilai Rp 100 juta. Supaya total harga jual beli Rp 450juta bisa dipenuhi.
Dana 100 juta ini adalah uang muka yang harus dibayarkan oleh Ando.
Bagaimana jika melakukan take over ke bank lain oleh Anda sendiri sebagai nasabah?
Prosesnya relatif sama. Malah lebih sederhana karena tidak ada proses jual beli.
Bank yang baru akan melakukan pengecekan dokumen jaminan dan menilai kemampuan bayar Anda sebagai peminjam.
Anda harus melunasi pinjaman KPR di bank asal menggunakan pinjaman bank yang baru. Pembayaran DP tidak perlu dilakukan lagi karena dana dari pinjaman yang baru mencukupi untuk melunasi pinjaman.
Hal yang penting Anda perhatikan adalah biaya take-over. Jumlahnya tidak sedikit dan harus dibayar dimuka sebelum dana KPR dicairkan.
Anda sebaiknya mempunyai persiapan dana sebelum melakukan take over, terutama untuk membayar segala biaya yang muncul. Karena itu harus dihitung dengan matang di awal.
Direkap berdasarkan uraian diatas, persyaratan take over kredit KPR adalah:
Take over KPR adalah pemindahan pinjaman KPR yang terdiri dari beberapa varian, yaitu: (1) saya memindahkan KPR saya dari satu bank pindah ke bank lain; (2) KPR saya diambil alih oleh nasabah lain karena rumah dijual, tapi masih dalam KPR bank yang sama; (3) KPR dipindah ke bank lain dengan perubahan nasabah juga.
Bunga murah! Dengan take over, otomatis nasabah menjadi nasabah baru. Saat, menjadi nasabah baru, suku bunga yang dikenakan adalah bunga tetap (fixed rate), yang tingkatnya jauh lebih rendah dibawah bunga normal.
Ada! Biayanya cukup besar karena harus dilakukan pelunasan atas KPR yang sekarang dan ada pengikatan baru dengan notaris, yang umumnya timbul biaya admin, biaya provisi, dan biaya untuk notaris.
Bank akan mengijinkan tetapi prosesnya tidak mudah karena perlu meminjam sertifikat di bank KPR yang sekarang untuk dicek oleh bank yang memberikan KPR baru. Proses peminjaman sertifikat harus melibatkan notaris yang dipercaya oleh bank.
Bisa karena dilakukan penilaian ulang atas nilai rumah sehingga dengan nilai rumah yang lebih tinggi dan pembayaran cicilan yang sudah dilakukan, bisa didapatkan tambahan kredit.
Ada denda karena Anda melakukan pelunasan lebih cepat saat melakukan take over KPR, yang besarnya denda umumnya dua sampai lima persen dari sisa pokok pinjaman.
Belum tentu karena Anda harus menghitung biaya yang harus dikeluarkan vs penurunan bunga KPR.
Take over adalah salah satu jalan yang bisa Anda lakukan guna menghadapi kenaikkan bunga. Dengan memindahkan pinjaman ke bank lain, Anda bisa menikmati (lagi) bunga murah, yang ditawarkan bank kepada nasabah baru.
Tapi, Anda perlu tahu bagaimana cara melakukan take over KPR karena pengalaman saya prosedurnya berbeda dengan umumnya proses KPR baru. Semoga mencerahkan.
Ingin tahu info lain, baca Panduan Lengkap Mengambil KPR.
GRATIS Survei Bunga KPR - Paling Murah Di Bank Mana
Perbandingan KPR terbaik untuk pembiayaan rumah berdasarkan berbagai faktor dari berbagai bank.
Daftar Isi
Buat mereka yang punya gaji 3 juta UMR mungkin khawatir tidak bisa punya rumah sendiri... Baca Lagi
Kendala utama orang yangi ingin punya rumah secara KPR adalah tidak punya DP Rumah Uang... Baca Lagi
Cicilan KPR Anda naik Jika ya ada alternatif yaitu KPR syariah yang menawarkan... Baca Lagi
Komentar (117 Komentar)