Pengalaman KPR BCA Pinjaman Pembiayaan Rumah

KPR BCA adalah pinjaman untuk pembiayaan kepemilikan rumah dan apartemen dari Bank Central Asia. Apa jenis KPR yang ditawarkan, bagaimana persyaratannya dan berapa bunganya?

Salah satu KPR yang dikenal luas adalah produk dari Bank BCA. Bank swasta terbesar di Indonesia ini dikenal menawarkan produk pinjaman rumah, dengan berbagai fitur.

KPR BCA adalah pinjaman untuk beli rumah, apartemen atau ruko dalam kondisi baru maupun second, serta pembiayaan multiguna buat nasabah yang sudah punya rumah, apartemen yang ingin menjaminkan aset untuk mendapatkan pinjaman. Tenor pinjaman KPR bisa sampai 20 tahun, dengan proses pengajuan pinjaman bisa secara online melalui aplikasi di BCA.

Berikut ini adalah review KPR BCA untuk pembiayaan rumah:
 

Jenis KPR BCA

1. KPR Pembelian

Bank BCA menawarkan solusi fasilitas pinjaman KPR untuk pembelian rumah, apartemen atau ruko dalam kondisi baru maupun second.

Tenor pinjaman bisa sampai 20 tahun. Tenor yang panjang membantu cicilan angsuran lebih terjangkau.

Jenis kredit ini memungkinkan pemohon bisa memiliki rumah secara mencicil. Tidak perlu menunggu lama sampai uang terkumpul, orang bisa mengajukan pinjaman ke bank untuk beli rumah.
 

2. KPR Refinancing

Bank BCA menawarkan KPR Refinancing yang merupakan pembiayaan untuk nasabah yang sudah punya rumah atau apartemen dan menjaminkan aset properti tersebut untuk mendapatkan pinjaman.

Berbeda dengan KPR pembelian yang bertujuan untuk membeli rumah, KPR refinancing memberikan pinjaman dengan jaminan rumah yang sudah dimiliki.

Jadi, orang bisa menjaminkan sertifikat atas namanya untuk mendapatkan dana tunai. Dana segar ini bisa digunakan untuk berbagai hal.

KPR Refinancing dikenal juga dengan sebutan pinjaman multiguna. Ini karena dana dari pinjaman bisa digunakan untuk berbagai kebutuhan, sesuai keinginan peminjam.

Berbeda dengan KPR pembelian yang tujuan penggunaan harus untuk pembelian rumah. Tidak bisa untuk tujuan lain.

KPR Refinancing bisa digunakan untuk:

• Rumah yang sudah lunas
• Rumah yang masih KPR

Rumah yang sudah lunas di revaluasi (appraisal) oleh bank untuk menentukan nilai rumah tersebut sekarang. Dari nilai hasil appraisal, bank menghitung jumlah kredit yang bisa diberikan, biasanya 70% sd 90% nilai rumah.

Rumah yang masih jalan KPR bisa diajukan refinancing. Hal ini dilakukan dengan menilai ulang rumah, lalu kenaikkan nilainya diajukan untuk KPR refinancing.

Salah satu manfaat KPR refinancing ini adalah bisa digunakan untuk kebutuhan ekspansi bisnis dengan bunga yang lebih bersaing dan proses pinjaman yang lebih cepat. Misalnya, seorang pengusaha punya properti yang sudah lunas, maka daripada mengambil kredit usaha, yang prosesnya cukup panjang, pengusaha bisa menjaminkan properti untuk mendapatkan pinjaman multiguna untuk usaha.

Persyaratan pengajuan dan dokumen di KPR Refinancing sama dengan KPR Pembelian. Bisa dicek syaratnya diatas.
 

3. KPR Renovasi

Bank BCA menawarkan KPR renovasi untuk nasabah yang membutuhkan pembiayaan guna perbaikan rumah. BCA memberikan dana tunai untuk renovasi dengan kredit ini.

Jenis kredit ini akan mencairkan dana tunai ke rekening peminjam, yang kemudian bisa digunakan untuk melakukan renovasi rumah.

Sama dengan KPR Refinancing, dalam KPR Renovasi, peminjam harus sudah punya rumah atau apartemen atas nama sendiri, yang digunakan sebagai jaminan untuk mengajukan kredit.

Rumah yang dijadikan jaminan, bisa rumah yang sudah lunas atau rumah sedang proses KPR.

Namun, berbeda dengan KPR refinancing multiguna, tujuan penggunaan KPR renovasi adalah untuk renovasi. Tidak boleh untuk tujuan lain.

Biasanya, bank akan meminta rencana renovasi saat nasabah mengajukan KPR renovasi. Rencana renovasi menjadi dasar buat bank untuk menentukan jumlah pinjaman yang diberikan.

Persyaratan pengajuan dan dokumen di KPR Renovasi sama dengan KPR Pembelian. Bisa dicek syaratnya diatas.
 

Bunga KPR BCA

Bank BCA dikenal sebagai bank yang menawarkan bunga KPR cukup murah dan bersaing. Tidak hanya murah, tetapi skema suku bunga di BCA juga inovatif.

BCA menawarkan dua skema bunga KPR, yaitu: 

• Fix rate
• Fix and Cap rate

Fix rate adalah suku bunga tetap selama periode tertentu. Periode fix di BCA adalah 2, 3 dan 5 tahun.

Setelah masa fix rate selesai, BCA menerapkan bunga floating, yang artinya mengikuti bunga pasar. Bank akan meninjau bunga floating setiap 6 bulan.

“Fix and Cap” rate adalah suku bunga tetap selama periode tertentu, lalu setelah itu bunga akan naik tapi di cap maksimum pada tingkat tertentu selama beberapa tahun.

Contoh “Fix and Cap” adalah fix 5.25% 3 tahun dan cap 7.25% 2 tahun. Ini artinya selama 3 tahun pertama masa kredit KPR bunga 5.25% per tahun, lalu 2 tahun berikutnya bunga naik paling tinggi sampai 7.25% per tahun.

Setelah masa cap selesai, BCA menerapkan bunga floating, yang mengikuti bunga pasar. Bank akan meninjau bunga floating setiap 6 bulan.
 

Syarat Mengajukan KPR

Persyaratan pengajuan KPR di BCA adalah:

• Pemohon: WNI, usia minimal 21 tahun/telah menikah, Karyawan Tetap.
• Lama Bekerja: Minimal 1 tahun di perusahaan yang terakhir atau total pengalaman kerja minimal 2 tahun.
• Maksimal Usia: 58 Tahun atau sesuai ketentuan pensiun perusahaan untuk karyawan, 70 Tahun untk profesional/ wiraswasta.
• Asuransi: Pemohon wajib menutup asuransi (jiwa dan kebakaran) dengan syarat banker's clause.
• Perjanjian: Perjanjian kredit dan APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan).
• Pembayaran angsuran: Auto debet dari rekening Pemohon di BCA.

Dokumen yang diminta tergantung pada jenis profesi, karyawan atau pengusaha. Persyaratan dokumen adalah berikut:

• Fotokopi KTP Pemohon, KTP Suami/Istri, Kartu Keluarga
• Fotokopi Akte Nikah/Cerai/Akta Kematian Pasangan
• Fotokopi NPWP Pemohon
• Slip Gaji/Surat Keterangan asli Penghasilan 1 bulan terakhir
• Fotokopi Rekening Koran 3 bulan terakhir
• Surat Pemesanan Rumah Developer / Surat Pengantar Broker (rumah baru)
• Bukti Pembayaran Appraisal (rumah second)
• Khusus untuk usaha: Fotokopi NPWP Badan Usaha, SIUP, TDP, Akta Pendirian/Perubahan terkini
• Dokumen Jaminan: Fotokopi sertifikat HM/HGB/Strata Title, IMB, PBB terakhir (Kecuali properti baru), Akta Jual Beli (AJB).
   

Kalkulator Simulasi Pinjaman

BCA menyediakan kalkulator untuk menghitung simulasi pinjaman. Calon peminjam bisa menggunakan simulasi dari kalkulator ini untuk memperhitungkan cicilan per bulan KPR.

Kalkulator simulasi tersedia di situs resmi BCA.

Informasi yang perlu debitur sediakan untuk menghitung simulasi cicilan adalah:

• Harga properti yang ingin dibeli
• Uang Muka (DP)
• Masa pinjaman (tenor)

Perlu juga debitur memilih skema bunga. Karena BCA akan menyediakan beberapa pilihan skema bunga.

Untuk pemilihan bunga ini, debitur perlu menimbang - nimbang mana yang paling sesuai dengan kondisi keuangan.
 

Cara Pengajuan KPR Online di Web Form BCA

Bank BCA menyediakan fasilitas untuk bisa mengajukan KPR secara online. Ini sebuah kemajuan karena selama ini pengajuan kredit harus datang ke kantor cabang.

Proses pengajuan online di web form BCA adalah sbb:

1. Melakukan pendaftaran di situs resmi BCA untuk bisa mengisi form online.
2. Mengunggah dokumen yang dipersyaratkan oleh BCA.
3. Menyimpan proses dalam bentuk draft untuk bisa melanjutkan kembali.
    

Pengalaman Apply Daftar KPR BCA

Saya kebetulan punya teman yang baru saja mengajukan pinjaman KPR di BCA. Saya interview dia dan rangkum proses pengajuan KPR di BCA sebagai berikut:
 

1. Memilih Rumah dan Developer

Teman saya ini kebetulan membeli rumah baru. Ada perbedaan antara kredit rumah baru dan rumah bekas.

Dalam kredit rumah baru, kuncinya adalah di developer. Kenapa developer jadi penting?

Ketika peminjam membeli rumah baru, bank melihat siapa yang menjadi developer perumahan. 

Di Indonesia, mayoritas rumah baru adalah indent. Artinya, rumah tersebut belum jadi ketika terjadi pembelian.

Karena rumah tersebut belum jadi, maka bank akan meminta jaminan dari developer bahwa rumah akan jadi dan jika tidak jadi maka developer yang harus menanggung.

Oleh karena itu, dalam situasi ini, peminjam KPR perlu melihat apakah perumahan dibangun oleh developer yang sudah kerjasama dengan bank. Hal ini akan mempermudah proses kredit KPR.

Karena kalau memilih perumahan yang belum kerjasama dengan bank, kemungkinan pengajuan KPR akan ditolak.
 

2. Memilih KPR

Di suatu perumahan, developer biasanya bekerjasama dengan beberapa bank untuk memberikan fasilitas KPR kepada calon pembeli.

Teman saya melihat ada beberapa pilihan bank yang disediakan oleh developer. Salah satunya adalah BCA.

Kebetulan, ini kali kedua dia meminjam ke BCA. Karena pinjaman sebelumnya punya track-record yang bagus, dia pikir lebih mudah jika mengajukan lagi di BCA.

Ada beberapa hal yang bisa menjadi pertimbangan peminjam ketika memilih bank untuk KPR, yaitu:

• Suku Bunga. Ini penting karena menentukan cicilan per bulan.
• Persyaratan pengajuan dan dokumen. Mengecek dokumen serta ketentuan yang diminta bank.
• Biaya kredit. Selain bunga, kita perlu membayar juga biaya - biaya terkait proses KPR.
• Pelunasan Dipercepat. Ketentuan bank jika nasabah ingin melakukan pelunasan sebelum masa kredit selesai, apakah ada denda dan berapa dendanya.
   

3. Membayar Uang Muka

Setelah memutuskan KPR BCA, teman saya lalu melakukan pembayaran uang muka. Pelunasan uang muka adalah hal yang wajib dipenuhi untuk bisa mengajukan KPR.

Bank akan menolak pengajuan KPR dari orang yang belum melunasi uang muka. Surat pelunasan uang muka merupakan salah satu syarat dokumen yang diminta bank.
 

4. Menyampaikan Dokumen

Masuk ke tahap berikutnya dan biasanya paling lama, yaitu penyampaian dokumen.

Dokumen utama yang harus disampaikan ke pihak BCA adalah:

1. KTP, Kartu Keluarga.
2. Akta Nikah, jika status belum update di KTP.
3. Rekening Bank 3 bulan terakhir. Ini harus rekening gaji untuk menunjukkan penghasilan setiap bulan yang diterima.
4. Surat Keterangan kerja. Di dalamnya tercantum sejak kapan mulai bekerja dan statusnya saat ini (tetap, percobaan atau kontrak)
5. Slip gaji asli untuk 3 bulan terakhir. Jika joint-income dengan pasangan, peminjam harus menyampaikan dua slip gaji.
6. SPT pajak tahunan. Bukti pembayaran pajak setiap tahun. Bisa minta dokumen ini ke HRD perusahaan. Di dalamnya tercantum pembayaran pajak penghasilan dan gaji.
7. Surat pelunasan uang muka yang dikeluarkan oleh developer.
8. NPWP. Ini wajib karena pinjaman diatas plafon Rp 50 juta.

BCA tidak akan memproses pengajuan pinjaman jika dokumen tidak lengkap. Tidak ada dokumen menyusul, khususnya dokumen krusial.
 

5. Verifikasi dan Analisa Kredit

Setelah semua dokumen yang diminta disampaikan, bank akan melakukan verifikasi dan analisa kredit untuk memutuskan pengajuan pinjaman KPR.
 

a. Verifikasi

Pastikan bahwa bank bisa menghubungi peminjam. Jika tidak bisa dikontak, kemungkinan besar bank menolak pengajuan.

Karena itu, setelah mengajukan pinjaman, pastikan kontak di ponsel dalam kondisi bisa dihubungi. Pastikan bahwa telepon masuk dari bank diangkat.

Bank melakukan verifikasi atas pengajuan KPR, umumnya, dengan cara berikut:

1. Telepon
2. Survey Kunjungan
    

Telepon

Saat ini, verifikasi mayoritas dilakukan lewat telepon. Hanya dalam kondisi khusus, bank mengirimkan orang untuk melakukan survey kunjungan.

Kemana bank melakukan verifikasi melalui telepon?

1. Aplikan. Verifikasi ke ponsel peminjam wajib dilakukan untuk memastikan bahwa orang yang tercantum di aplikasi memang mengajukan kredit KPR.
2. Rumah. Verifikasi telepon ke rumah peminjam untuk memastikan peminjam tinggal di rumah tersebut.
3. Kantor. Verifikasi telepon ke kantor untuk memastikan peminjam masih bekerja di kantor tersebut.
4. Emergency Contact (Econ). Verifikasi telepon ke orang yang tidak tinggal serumah untuk memastikan bahwa orang yang diberikan namanya mengenal peminjam.

Dari ke 4 kontak diatas, verifikasi ke peminjam adalah yang wajib, sisanya tergantung pada kondisi dan kebijakan analis kredit.

Terkait  Kontak Darurat, calon peminjam harus memberikan nomor telepon dan informasi alamat dari pihak ketiga yang memiliki hubungan saudara dan tidak tinggal serumah dengan calon peminjam. 

Hubungan pihak ketiga tersebut diatur sebagai berikut: Satu tingkat secara vertikal, horizontal, atau diagonal hubungan darah/pernikahan (misal. Orang tua, anak, saudara perempuan, saudara laki-laki, adik ipar, keponakan, paman, bibi dari pihak pasangan, dll.)

Kontak Darurat harus berdomisili di Indonesia.
 

Survey Lapangan

Survei lapangan adalah mendatangi lokasi untuk melakukan pengecekan secara langsung. Bisa dilakukan oleh surveyor internal atau pihak ketiga.

Tidak semua aplikan dilakukan survei lapangan. Hanya yang memenuhi kriteria tertentu.

Biasanya survei dilakukan untuk peminjam yang statusnya pengusaha. Survei dilakukan ke rumah dan kantor.

Sejumlah informasi yang biasanya digali dari survei lapangan adalah:

• Nama aplikan & alamat rumah, eksistensi aplikan
• Status rumah (milik sendiri, sewa, kost dll)
• Lokasi rumah (real estate/cluster, pemukiman, industri, kumuh)
• Tipe banguna (semi permanen, permanen)
• Luas tanah
• Kondisi jalan
• Status karyawan & lama bekerja
   

b. Analisis Kemampuan Pembayaran

Bank memiliki rumus perhitungan untuk menentukan apakah debitur punya kemampuan membayar cicilan KPR. Debitur yang dianggap tidak punya kemampuan membayar cicilan, tentu saja, akan ditolak pengajuan KPR nya.

Rumusnya adalah maksimum total cicilan 30% sd 35% dari penghasilan bulanan. Seluruh cicilan, termasuk cicilan KPR, harus masuk dalam formula ini.

Jika setelah dihitung, total cicilan melebihi 30% maka kemungkinan besar bank akan menolak pinjaman. Cara mengatasi masalah ini adalah menurunkan cicilan KPR, dengan jalan:

• Menurunkan plafon kredit agar cicilan lebih kecil. Ini artinya peminjam bisa cari harga rumah yang lebih murah atau membayar DP lebih besar.
• Memperpanjang tenor KPR. Masa kredit yang lebih panjang membuat cicilan menjadi lebih rendah. Namun, tidak semua orang bisa memperpanjang tenor karena ada maksimum tenor dan ketentuan usia maksimum.

Penting juga dicatat bahwa calon peminjam bisa menggunakan joint-income, jika suami istri bekerja. Join income meningkatkan penghasilan dan bisa memperbesar kemungkinan kredit disetujui.
 

6. Persetujuan Pinjaman

Bank BCA akan menyampaikan bahwa pengajuan KPR telah disetujui dalam bentuk Surat Persetujuan KPR.

Surat persetujuan KPR tersebut tidak hanya menyatakan bahwa KPR disetujui tetapi juga dua hal penting lain, yaitu: 

• Harus melakukan akad kredit di depan notaris
• Harus melunasi sejumlah biaya kredit, seperti provisi, asuransi, notaris

Biaya admin dan kredit bisa berbeda - beda di setiap bank serta dipengaruhi usia peminjam (untuk asuransi jiwa). Rata - rata 2% sd 2.5% dari nilai plafon pinjaman.

Misalnya, plafon pinjaman Rp 1 M maka kira - kira peminjam harus menyiapkan uang Rp 20 jutaan untuk biaya - biaya akad dan lain-lain.
 

7. Akad Kredit

Di hari yang sudah disepakati dengan pihak BCA, teman saya hadir di kantor developer untuk melakukan akad kredit di depan notaris. Untuk akad, suami istri wajib hadir semuanya.

Sebelum ke notaris, pihak bank akan mengecek semua kelengkapan dokumen untuk akad, terutama bukti pelunasan uang muka.

Bank memastikan bahwa peminjam sudah buka rekening di BCA. Ini wajib karena pembayaran cicilan setiap bulan secara auto-debet dari rekening BCA.

Bank juga memastikan soal pembayaran biaya, dimana saldo rekening sudah harus tersedia untuk melunasi pembayaran.

Setelah semua dari bank clear, peminjam dan pasangan menghadap notaris untuk mulai proses akad kredit. Notaris membacakan isi perjanjian kredit dan peminjam serta pasangan melakukan tanda tangan.

Setelah akad selesai, bank di hari itu juga melakukan pencairan kredit ke pihak developer. Pembayaran cicilan kredit dimulai 1 bulan kemudian.
 

Promo KPR

Bank BCA rajin melakukan promo suku bunga KPR. Nasabah bisa mendapatkan bunga diskon special yang lebih rendah dari bunga regular di acara promo tersebut.

Biasanya, promo KPR dilakukan di pertengahan atau awal tahun. Kerjasama dilakukan bersama - sama dengan developer perumahan.

Buat nasabah yang ingin mengincar bunga rendah bisa datang saat promo. Pastikan bahwa rumah yang ingin dibeli berlokasi di developer yang sduah kerjasama dengan BCA, agar proses pengajuan menjadi lebih mudah.
 

Keunggulan dan Kelemahan Pinjaman KPR BCA

Hasil review KPR BCA adalah sebagai berikut:
 

Keunggulan

1. Produk KPR lengkap. BCA punya pilihan produk yang beragam untuk pembelian, multiguna dan renovasi. Mereka yang sudah punya KPR bisa melakukan top-up dengan refinancing.
2. Suku Bunga rendah. BCA menawarkan bunga kredit KPR yang bersaing dan termasuk yang paling rendah di pasar.
3. Skema bunga menarik. Fix and Cap skema ditawarkan oleh BCA, yang bank lain belum ada.
4. Proses pengajuan online. Salah satu bank yang menerima pengajuan KPR secara online lewat web form di situs resmi BCA.
5. Banyak kerjasama dengan developer. BCA dikenal menjalin kerjasama dengan banyak developer ternama, yang mempermudah konsumen untuk memilih rumah.
6. Pengalaman panjang di kredit KPR. BCA dikenal sudah lama bermain di pasar KPR, sehingga proses kreditnya cukup efisien dan cepat.
    

Kelemahan

• Tidak mudah disetujui. BCA dikenal cukup ketat dalam memberikan persetujuan kredit. Punya track-record di BCA sebelumnya menjadi nilai plus untuk disetujui.
• Developer kecil jarang kerjasama. Meskipun punya banyak kerjasama, tetapi BCA jarang melakukan dengan developer kecil.
• Jaringan hanya di kota - kota besar. BCA berlokasi di kota besar yang membuat nasabah di pelosok akan sulit mengakses layanan bank ini.