Beli Rumah vs Apartemen, Apa Pilihan Investasi Terbaik di (2024)

Masalah klasik, orang di kota besar saat ini. Beli rumah atau apartemen. Bukan pilihan yang mudah karena masing - masing properti punya plus dan minusnya.

Kita akan lihat manfaat dan kerugian dari rumah dan apartemen. Lalu kita bandingkan.

Mana lebih baik, rumah atau apartemen ?

Rumah unggul dari sisi investasi sebagai aset properti di atas tanah tapak, yang harganya meningkat dan punya halaman, sementara harga apartemen cenderung stagnan dan kemungkinan mangkrak lebih besar. Namun apartemen unggul sebagai hunian yang strategis, dekat tempat kerja, dengan harga relatif terjangkau.

Apartemen kurang cocok untuk investasi, kecuali beli saat masih tanah kosong, saat  harga masih murah, yang mana ada resiko proyek tidak dibangun. Buat yang ingin hunian strategis di tengah kota, harga terjangkau, apartemen merupakan pilihan terbaik.

Jadi, kalau mau praktis, apartemen adalah pilihannya, sementara beli rumah butuh persiapan keuangan yang lebih matang tapi puas saat dihuni dan bagus untuk investasi.

Kelebihan Rumah

Sejumlah keuntungan dari beli rumah adalah:

1. Tapak

Jelas, rumah itu berdiri di atas tanah. Berbeda dengan apartemen yang tidak ada tapaknya.

Banyak keuntungan punya rumah yang ada halamannya. Belum lagi soal resiko kena gempa di rumah tapak, yang lebih kecil dibandingkan di gedung tinggi.

2. Izin Lebih Cepat

Secara umum, dari pengalaman, izin pembangunan rumah lebih cepat dibandingkan izin pembangunan apartemen.

Izin pembangunan komplek perumahan lebih simpel dibandingkan izin apartemen. Ada banyak persyaratan untuk membangun apartemen, yang membuat proses perizinannya menjadi lebih panjang.

3. Sertifikat Cepat Jadi

Proses pemecahan sertifikat SHM di rumah lebih cepat dibandingkan di apartemen. Karena di rumah, proses pemecahan sertifikat adalah per rumah.

Sementara, proses pemecahan di apartemen lebih lama karena melibatkan semua penghuni dalam satu gedung. Semua penghuni di apartemen harus sudah melakukan Akta Jual Beli (AJB), baru proses pemecahan sertifikat bisa dilakukan.

4. Pembangunan Lebih Cepat

Karena perizinan yang lebih cepat, proses pembangunan komplek rumah menjadi lebih cepat. Pembeli menjadi bisa menerima rumah lebih dulu.

5. Kenaikkan Harga Rumah

Nilai bangunan menyusut tapi nilai tanah jelas tidak. Harga tanah naik setiap tahun.

Rumah yang berdiri diatas tanah mungkin secara bangunan bisa ketinggalan jaman atau dimakan usia, tetapi nilai tanahnya tidak akan menyusut apalagi kalau lokasinya strategis.

6. Tidak Ada Masa Pakai

Berbeda dengan apartemen yang punya masa pakai selama 30 tahun sd 50 tahun dan harus diperpanjang lagi, sertifikat SHM rumah tidak perlu diperpanjang. Tidak ada masa pakai di rumah.

Sekali sertifikat SHM keluar, maka rumah tersebut sudah menjadi hak milik selamanya dari pemegang sertifikat.

Kelemahan Rumah

Sejumlah masalah saat investasi di rumah:

1. Harga Lebih Mahal

Harga rumah lebih mahal dibandingkan apartemen. Adanya tanah membuat rumah tapak menjadi mahal.

Di Jabodetabek, harga rumah ukuran 100 meter sudah mencapai Rp 1 Miliar. Sulit menemukan rumah di harga dibawah Rp 1 M di tengah kota di Jabodetabek.

Selain terbatasnya tanah, permintaan akan rumah yang tinggi, membuat harga rumah meningkat setiap tahun. Harga rumah jarang yang stagnan atau turun.

2. Lokasi Jauh

Lokasi komplek rumah makin lama makin jauh dari pusat kota. Karena harga tanah yang makin mahal, lokasi perumahan makin jauh dari pusat kota.

Di Jabodetabek, lokasi perumahan dari pusat kota rata - rata membutuhkan waktu 1 sd 2 jam perjalanan.

Disamping waktu yang lama di jalan, lokasi rumah yang jauh dari perkantoran di pusat kota, juga memakan biaya transport yang besar setiap bulan.

3. Biaya Pemeliharaan

Setiap tahun, aset rumah akan mengalami depresiasi. Untuk itu dibutuhkan biaya pemeliharaan.

Biaya pemeliharan rumah mahal. Banyak hal yang harus diurus karena bangunaan rumah lebih kompleks.

4. Harga Sewa Rendah terhadap Nilai Rumah

Salah satu ukuran untuk menilai prospek investasi properti adalah melihat rasio harga sewa terhadap harga beli rumah.

Dari beberapa info, rumah memiliki rasio harga sewa terhadap harga beli rumah, sebesar 1% - 5%. Rasio ini lebih rendah dari sewa apartemen.

Kelebihan Apartemen

Sejumlah keuntungan dari punya apartemen adalah:

1. Harga Apartemen Lebih Murah

Harga apartemen menengah di tengah kota, jelas, lebih murah dibandingkan harga rumah di tengah kota.

Harga apartemen masih bisa di kisaran 400 juta sd 500 juta di lokasi tengah atau agak pinggir kota. Tergantung luasannya.

Kalau rumah, jelas lebih mahal. Harga rumah di pinggiran, seperti di BSD atau Cibubur, sudah tembus di atas Rp 1 M.

Jadi, bagi mereka yang baru kerja dan keuangan masih terbatas, sementara ingin cepat - cepat punya tempat tinggal sendiri, apartemen lebih terjangkau.

2. Lokasi Strategis

Apartemen umumnya berlokasi di tengah kota. Kemana - mana jadi dekat.

Selain menghemat waktu, lokasi yang strategi juga menghemat biaya transport.

3. Lebih Mudah Disewakan

Apartemen secara umum lebih mudah disewakan. Mungkin karena harga yang lebih murah, ukuran yang kecil dan lokasi yang strategis.

4. Rasio Harga Sewa atas Nilai Beli Tinggi

Apartemen bisa disewakan dengan harga sewa 5–10% dari harga belinya. Sedangkan rumah umumnya antara 1–5% dari harga belinya.

5. Biaya Pemeliharaan Tidak Besar

Untuk apartemen yang ukuran kecil, studio atau satu kamar, biaya pemeliharaan lebih murah dibandingkan rumah. Ukuran yang kecil membuat banyak hal tidak perlu diurus di apartemen.

Berbeda dengan rumah, yang ukurannya lebih besar dan lebih kompleks, kemungkinan rusak dan perlu penggantian lebih besar.

Kekurangan Apartemen

Apa saja kelemahan beli apartemen:

1. Kemungkinan Mangkrak

Kemungkinan proyek mangkrak lebih parah di apartemen dibandingkan di rumah. 

Dalam kasus rumah, untuk yang clusternya sudah jadi, apabila rumah sebelah tidak laku, tidak perlu membangun semua rumah sekaligus dalam 1 cluster. Cukup membangun rumah yang laku saja. 

Hal ini tidak bisa terjadi di apartemen. Apabila baru laku 20% atau bahkan hanya 50% berarti sisa unit dalam tower tersebut harus dimodali dulu baru bisa dapat pencairan dari bank.

Intinya, di apartemen modal developer untuk membangun lebih besar karena harus membangun sekaligus semua unit, sementara di komplek perumahan, pembangunan bisa dilakukan bertahap.

2. Sertifikat Apartemen Lama Jadi

Proses sertifikat pecah dan jadi milik penghuni, lebih lama di apartemen. Hal ini karena prosesnya lebih panjang di bandingkan di rumah.

Di apartemen, semua unit harus sudah jadi dan serah terima, baru proses pecah sertifikat dilakukan. Semua penghuni harus AJB dulu baru proses pecah sertifikat dilakukan, sementara dari jumlah penghuni yang banyak, masing - masing punya kepentingan sendiri - sendiri.

Tidak semua penghuni apartemen mau segera AJB. Karena saat AJB, pemilik harus bayar pajak.

Proses pecah sertifikat di rumah lebih mudah, lebih cepat karena tidak perlu menunggu semua penghuni lain. Begitu satu rumah sudah siap, pecah sertifikat bisa dilakukan dan sertifikat bisa segera jadi hak milik tanpa perlu menunggu pemilik lain.

Pengalaman yang pernah menjalani, pecah sertifikat milik rumah sekitar 2 tahun, sedangkan di apartemen.pecah sertifikat bisa 5 tahun sampai 7 tahun.

3. Kenaikkan Harga Lambat

Dari beberapa survei properti, kenaikkan harga apartemen lebih lambat dibandingkan kenaikan harga rumah di Indonesia.

Diduga penyebabnya karena di rumah yang naik adalah harga tanah, sedangkan nilai bangunan relatif turun. Sedangkan, harga apartemen sulit naik dari kenaikan harga tanah yang luasnya terbatas.

4. Biaya Bulanan Mahal

Fixed cost dalam bentuk uang pemeliharaan (IPL). Besaran IPL ini bervariasi dari 300 an ribu sampai dengan 1 jutaan.

Buat mereka yang tidak menghuni apartemen, biaya ini cukup besar.

5. Masa Pakai

Apartemen adalah sebuah bangunan dan bangunan ini memiliki masa pakai yang terbatas, antara 30 tahun sampai 50 tahun tergantung perawatan.

Perbandingan Rumah dan Apartemen