Daftar Isi
Perbedaan utama antara Emas dan properti tanah rumah apartemen adalah emas likuid mudah dijual dengan cepat dan minimum investasi terjangkau tapi tidak memberikan penghasilan rutin dan butuh tempat penyimpanan aman, sementara investasi di properti rumah tanah memberikan tidak hanya kenaikkan harga tapi juga penghasilan rutin dari sewa namun properti tidak likuid, tidak mudah dijual dengan cepat dan butuh dana besar untuk investasi serta biaya pemeliharaan.
Kedua instrumen ini legal di Indonesia. Bukan investasi bodong.
Mari kita lihat apa perbedaan, kelebihan dan kekurangan, dari investasi emas dan properti.
Investasi Emas adalah jual beli komoditi logam mulia, baik sebagai instrumen keuntungan maupun sebagai alat lindung nilai. Emas sudah dikenal ratusan tahun lamanya sebagai aset investasi.
Kenaikkan harga emas memberikan keuntungan buat pemegangnya. Emas bisa dijual pula dengan cepat.
Fitur Investasi Emas:
Dari pengalaman menggunakan dan berinvestasi di instrumen ini, kami melihat kelebihan emas adalah:
Emas sudah sangat dikenal sebagai instrumen investasi. Tidak sulit untuk memperkenalkan emas untuk investasi ke semua kalangan.
Tidak dibutuhkan pengetahuan yang rumit untuk bisa melakukan jual beli emas.
Investasi di emas bisa untuk jangka pendek dan jangka panjang. Lebih fleksibel dari sisi jangka waktu.
Harga emas yang relatif stabil membuat jual beli emas dalam jangka pendek akan tetap menguntungkan. Meskipun, tetap, keuntungan akan paling optimal dalam investasi emas jangka panjang.
Ditengah era digital saat ini, emas adalah instrumen yang kita bisa pegang fisiknya. Tidak sepenuhnya digital.
Buat sebagian orang, aset fisik itu penting. Bisa dilihat, dirasakan.
Pasar emas memiliki nilai market cap berlipat - lipat di atas market komoditas lainnya. Hal ini menunjukkan besarnya transaksi di pasar emas.
Karena market cap yang besar, likuiditas di emas menjadi besar pula. Mudah melakukan jual beli di pasar emas.
Emas jelas sudah lama diatur untuk bisa diperdagangkan di Indonesia. Bahkan, emas sudah masuk sebagai salah satu komoditas di bursa berjangka, bersama - sama dengan komoditas lain seperti forex, perak dan lain - lain.
Dalam situasi inflasi tinggi atau ketidakstabilan ekonomi, banyak orang merubah aset ke emas. Emas dipandang sebagai tempat yang aman untuk menyimpan aset dalam situasi ekonomi yang tidak stabil.
Namun, dari pengalaman juga kami menilai kekurangan investasi di Emas adalah:
Meskipun aman, kenaikkan return emas relatif terbatas. Itu sebabnya banyak pengamat investasi yang tidak memasukkan emas sebagai investasi karena peningkatan return emas yang cenderung terbatas.
Emas butuh tempat penyimpanan khusus untuk memastikan keamanannya. Karena itu, ada tambahan biaya penyimpanan yang tidak murah di emas untuk misalnya menaruh di Safe Deposit Bank (SDB).
Spread harga tinggi karena adanya biaya cetak emas fisik. Spread harga adalah nilai kenaikkan harga yang dibutuhkan agar pembelian emas bisa menguntungkan.
Jika spread nya besar, harga emas harus naik tinggi agar pembelian bisa menguntungkan. Dan sebaliknya.
Meskipun sudah banyak proteksi dan perbaikan, risiko emas palsu selalu hadir di emas fisik.
Untuk pembelian emas fisik, minimum adalah dalam 0,5 gram, yaitu di harga Rp 500 ribuan. Jadi, kalau ingin beli emas logam mulia batangan paling kecil harus menyediakan uang sebesar ini.
Hal ini karena dalam emas fisik kena biaya cetak. Jadi biaya pembuatan sertifikat per gram makin besar di ukuran emas yang kecil.
Jual beli emas fisik harus dilakukan di toko emas yang jam buka tutupnya tertentu. Tidak bisa dilakukan kapan saja dan dari mana saja.
Kita harus datang ke toko untuk melakukan aktivitas transaksi. Tidak bisa lewat genggaman ponsel.
Investasi di properti adalah membeli tanah, rumah, apartemen atau ruko. Diharapkan aset properti bisa memberikan return yang bagus buat pemilik.
Return properti berasal dari dua sumber utama, yaitu:
Sejumlah keunggulan dari berinvestasi di properti adalah:
Investasi di properti rumah atau apartemen memberikan kepemilikan aset fisik. Bagaimanapun juga penting punya aset fisik dalam portofolio investasi.
Karena saat kondisi ekonomi sedang goyah, nilai aset fisik relatif stabil. Kepemilikan aset memberikan diversifikasi yang penting dalam investasi.
Semua pasti paham bahwa investasi properti menawarkan kenaikkan nilai atau return seiring padatnya penduduk di kota besar dan makin terbatasnya lahan untuk pembangunan.
Tanah tidak diciptakan lagi. Ungkapan soal kenapa investasi properti menguntungkan.
Apartemen tentu saja bisa digunakan sebagai tempat tinggal sambil menikmati kenaikan nilai aset apartemen seiring waktu.
Meskipun tidak disewakan, tetapi investor bisa menikmati nilai capital gain yang nanti bisa direalisasikan ketika apartemen dijual.
Apartemen mendatangkan pasif income lewat pembayaran sewa. Apartemen di lokasi strategis biasanya bisa disewakan untuk memberikan penghasilan tambahan.
Uang sewa bisa digunakan untuk membayar cicilan pinjaman KPR bank untuk membiayai pembelian apartemen.
Jika sewanya bagus, boleh dikatakan Anda hanya bermodal uang muka bisa memiliki apartemen karena cicilan KPR dibayar sendiri dari pemasukkan sewa tiap bulan.
Pasar properti bisa dibilang lebih stabil dibandingkan dengan pasar lainnya.
Dengan demikian, investasi properti merupakan investasi yang cukup menjanjikan bagi investor karena dapat mengembalikan modal.
Namun, beli properti juga mendatangkan sejumlah tantangan, yaitu:
Resiko paling besar dalam investasi apartemen menurut saya adalah apartemen tidak jadi dibangun.
Kebanyakan proses pembelian apartemen dilakukan ketika lahan masih kosong dan apartemen belum jadi. Pemasaran apartemen sudah dimulai meskipun bangunan apartemen belum ada.
Banyak yang tertarik meskipun apartemen belum jadi karena cara investasi apartemen dalam kondisi (tanah kosong) memiliki potensi meraup keuntungan kenaikan harga yang paling besar.
Tentu saja yang berani membeli dalam kondisi bangunan belum jadi adalah investor. End-user jarang beli apartemen belum jadi.
Namun, resikonya adalah apartemen tidak jadi dibangun karena berbagai alasan. Sudah ada beberapa kejadian (silahkan googling) soal apartemen yang gagal selesai meskipun pembeli sudah membayar.
Resiko lain adalah pembangunan apartemen molor dari jadwal yang sudah ditetapkan. Misalnya, target dua tahun selesai, kenyataanya rampung dalam empat tahun.
Apakah betul bahwa harga properti tidak pernah turun ? Bukankah Tuhan tidak menciptakan tanah lagi.
Dulu saya punya pemikiran yang sama bahwa harga properti akan selalu naik.
Namun, apakah kita pernah mengecek harga properti dari waktu ke waktu.
Cara paling akurat adalah melihat trend harga properti di pasaran.
Kebetulan Bank Indonesia mengumpulkan data harga properti di kota - kota besar di Indonesia dan data tersebut tersedia secara gratis di situs Bank Indonesia.
Trend harga properti anjlok !
Mungkin sales yang menjual apartemen Anda akan bilang bahwa di lokasi mereka harga apartemen justru meningkat. Itu sah - sah saja karena “semua kecap kan nomer SATU”.
Dulu saya berpikir bahwa proses mendapatkan sertifikat dalam pembelian apartemen bisa secepat rumah tapak.
Pikiran saya salah.
Kita lihat urutan proses pembuatan sertifikat apartemen.
Pertama, apartemen harus sudah jadi dulu. Baru proses pembuatan sertifikat bisa dimulai.
Berbeda dengan rumah tapak yang tidak perlu menunggu rumah jadi untuk proses pemecahan sertifikat.
Pembangunan apartemen paling tidak membutuhkan waktu dua sampai tiga tahun. Itu dengan asumsi pembangunan apartemen tidak terlambat.
Kedua, setelah bangunan jadi, pengembang harus melakukan serah terima apartemen dengan seluruh pemilik, baru proses pembuatan sertifikat bisa dilanjutkan.
Perlu digaris bawahi bawah “seluruh’ pemilik harus serah terima.
Bisa dibayangkan lamanya waktu untuk melakukan serah terima dengan pemilik apartemen.
Ketiga, setelah itu baru proses pembuatan sertifikat bisa diselesaikan.
Umumnya, butuh waktu empat sampai dengan lima tahun untuk sertifikat apartemen bisa selesai.
Pertanyaannya, kalau sertifikat lambat jadi, apa konsekuensinya ?
Kalau mengambil pinjaman KPR bank, mungkin Anda tidak terlalu peduli karena kepentingan sertifikat jadi di pihak bank.
Namun, kalau lunas secara tunai atau cicilan bertahap ke developer, Anda butuh sertifikat sebagai tanda bukti legal bahwa apartemen tersebut milik Anda.
Dengan sertifikat, Anda bisa menjaminkan apartemen ke bank untuk mengambil pinjaman, yang bisa digunakan untuk keperluan lain, termasuk beli properti lain.
Pasokan apartemen di Jakarta menurut beberapa laporan meningkat dalam beberapa tahun terakhir.
Besarnya supply unit apartemen menekan harga sewa.
Idealnya, harga sewa per bulan adalah 1% dari harga nilai properti.
Namun, kenyataannya di lapangan tidak selalu mencapai tingkat harga sewa tersebut.
Menurut teman yang tinggal di bilangan Jakarta Pusat, dalam beberapa waktu ini harga sewa apartemen cenderung stagnan.
“Apartemen bisa disewa saja sudah syukur”, kata teman saya itu.
Banyak faktor yang menentukan harga sewa.
Tetapi, yang paling penting, ada resiko bahwa harga sewa tidak sesuai ekspektasi sehingga kita harus menyiapkan Plan B jika harga sewa dibawah target.
Hampir 70% - 80% pembelian properti di Indonesia dilakukan dengan pinjaman KPR bank.
Tingginya nilai investasi properti membuat tidak banyak orang mampu beli properti apartemen dengan uang sendiri atau cash.
Selain punya keuntungan, pinjaman KPR bank punya resiko, yang seringkali dilupakan orang.
Naiknya suku bunga yang berimbas pada kenaikan angsuran cicilan kredit per bulan.
Skema pinjaman KPR yang ditawarkan bank sebagian besar memberikan bunga fixed di beberapa tahun pertama, bisa 3 tahun atau paling lama 5 tahun.
Selama masa bunga fixed tersebut, nilai cicilan cukup rendah karena pada dasarnya bank mensubsidi bunga.
Setelah masa bunga fixed selesai, bunga KPR mengikuti bunga floating, yang sudah pasti lebih tinggi dari bunga fixed yang sebelumnya dinikmati konsumen.
Akibatnya, ketika kredit KPR berubah ke bunga floating, cicilan pinjaman per bulan naik tajam.
Banyak konsumen mengeluh kenaikan cicilan akibat perubahan ke bunga floating.
Jika selama ini, sewa apartemen bisa menutup biaya kredit, sementara akibat perpindahan ke bunga floating terjadi kenaikkan cicilan kredit KPR per bulan, sehingga perlu diambil dari gaji atau sumber penghasilan lain untuk menambal kekurangan pembayaran cicilan KPR.
Kenaikkan cicilan ini harus diantisipasi karena jika tidak pasti akan mengganggu cash-flow keuangan Anda.
Untuk melihat lebih dalam, kita akan membandingkan emas dan properti dalam berbagai aspek investasi, yaitu:
| No | Aspek | Emas | Properti |
|---|---|---|---|
| 1 | Return | Sedang | Sedang |
| 2 | Risiko | Rendah | Rendah |
| 3 | Likuiditas | Tinggi | Rendah |
| 4 | Keamanan | Sedang | Tinggi |
| 5 | Minimum Investasi | Rendah | Tinggi |
| 6 | Penyimpanan | Sulit | Mudah |
| 7 | Pasif Income | Tidak | Ada |
| 8 | Jaminan Kredit | Tidak | Bisa |
| 9 | Biaya Pemeliharaan | Tidak | Ada |
| 10 | Penipuan | Ada | Ada |
Return investasi di emas cukup stabil di atas inflasi namun tidak tinggi.
Harga properti tidak pernah turun karena tanah tidak diciptakan lagi. Apalagi di lokasi yang premium. Itu hal yang selalu teringang-ingang di kepala saat kita membeli rumah atau tanah.
Jadi, return di properti memang punya trend meningkat dari tahun ke tahun, secara umum. Meskipun, dalam kasus tertentu, harga rumah atau apartemen, bisa stagnan, tidak bergerak naik.
Di atas kertas, harga properti memang tinggi. Namun, kenyataannya, kadang sulit sekali menjual pada harga tersebut.
Resiko emas rendah dengan ditunjukkan oleh fluktuasi yang harga yang rendah karena marketcap emas sudah cukup besar dan sudah lama digunakan sebagai alat investasi.
Resiko properti boleh dikatakan juga rendah. Harga properti dalam kondisi tertentu akan turun, tetapi jarang turun drastis. Fluktuasinya relatif kecil.
Likuiditas bicara soal mudah dan cepat tidaknya kita bisa menjual instrumen investasi. Semakin cepat, mudah, berarti semakin likuid instrumen tersebut.
Jelas, dalam soal ini, emas jelas lebih unggul. Bisa dijual dalam hitungan menit.
Menjual properti dalam waktu singkat sangat sulit. Butuh waktu berminggu-minggu atau bahkan tahunan untuk bisa menjual rumah, tanah atau apartemen.
Tantanga keamanan investasi di emas adalah kehilangan akibat penyimpanan dan emas palsu. Resiko ini bisa dimitigasi namun tidak bisa dihilangkana.
Di properti, resiko utamanya ada dua.
Pertama, pemalsuan sertifikat tanah. Hal ini sekarang banyak terjadi. Karena itu saat pembelian rumah tanah dilakukan, pembeli wajib hati - hati dengan menggunakan notaris yang kredibel.
Kedua, bangunan tidak dibangun sama sekali atau mangkrak. Banyak orang beli properti saat masih berbentuk gambar, belum jadi bangunannnya. Jadi, ada resiko bahwa developer tidak menyelesaikan pembangunannya.
Jadi, dalam soal keamanan, properti dan emas punya masalahnya sendiri.
Minimum investasi di emas sangat terjangkau dibandingkan untuk beli rumah atau tanah. Hanya perlu Rp 900 ribuan untuk beli 1 gram emas.
Berbeda dengan minimum investasi di properti sangat tinggi. Butuh uang dalam jumlah besar untuk mulai berinvestasi di properti.
Properti seperti rumah atau apartemen bisa memberikan penghasilan sewa secara rutin setiap tahun. Ini jadi salah satu keunggulan punya properti.
Pemasukkan yang rutin semacam ini bisa memberikan penghasilan dalam jangka panjang. Meskipun, kita juga harus sadar bahwa perlu biaya pemeliharaan yang tidak sedikit untuk properti yang disewakan.
Kita sudah sering mendengar cerita bahwa setelah rumah atau apartemen selesai disewakan, dibutuhkan biaya yang besar untuk perbaikan.
Sementara, emas umumnya tidak menyediakan pasif income seperti properti. Keuntungan emas terakumulasi dalam nilai investasi.
Properti bisa dijaminkan ke bank sebagai agunan untuk mendapatkan kredit. Bank banyak yang menyediakan kredit berbasis agunan properti, seperti misalnya Kredit Multiguna.
Dalam kondisi tertentu, misalnya membutuhkan pendanaan untuk usaha, kita bisa memanfaatkan aset properti untuk mengambil kredit ke bank. Aset properti yang kita miliki bisa kita karyakan untuk mengembangkan usaha produktif.
Sementara itu, emas tidak bisa digunakan sebagai jaminan kredit. Bank tidak menerima emas untuk pengajuan kredit.
Properti rumah atau apartemen membutuhkan biaya pemeliharaan. Jika tidak, bangunan akan rusak dan nilainya turun.
Jumlah biaya pemeliharaan ini cukup besar. Dan biasanya semakin tua usia bangunan, semakin besar biaya pemeliharaannya.
Jadi, pemilik properti perlu mempersiapkan budget khusus untuk memelihara aset mereka.
Tidak dibutuhkan biaya pemeliharan di emas. Emas cukup disimpan dengan aman.
Emas butuh tempat penyimpanan yang aman karena mudah hilang. Penyimpanan ini butuh dana yang cukup besar, misalnya, untuk sewa SDB di bank.
Sementara, properti tidak butuh tempat penyimpanan khusus karena asetnya berbentuk fisik.
Di indonesia, kasus rumah atau apartemen yang tidak jadi dibangun kerap terjadi. Ini jelas merugikan.
Risiko ini tidak terjadi di emas karena jual beli emas cash and carry.
Namun, resiko penipuan di emas ada, yaitu emas palsu.
Dari perbandingan ini, kita bisa melihat bahwa tidak ada produk investasi yang unggul semuanya. Properti tidak hanya punya keunggulan, tetapi juga kelemahan. Demikian hal yang sama dengan emas.
Tugas kita menentukan instrumen mana yang paling cocok, paling pas, untuk mewujudkan tujuan keuangan yang kita miliki. Bagaimanapun juga, kita membeli instrumen investasi untuk mencapai tujuan keuangan.
Kata perencana keuangan Ligwina Hananto, “Tujuan Lo Apa”.
Daftar Isi
Emas masih menjadi investasi pilihan karena harga yang stabil dan mudah dijual saat... Baca Lagi
Banyak perencana keuangan yang bilang bahwa emas bukan instrumen investasi Menurut... Baca Lagi
Kredit emas adalah kredit untuk membeli emas dengan mencicil Cocok buat yang ingin punya... Baca Lagi
Komentar (0 Komentar)