Contoh Akta Jual Beli Tanah, Apa itu, Isinya, Cara Buat

Proses jual beli tanah rumah dan aset properti lainnya, dilakukan dengan menggunakan akta yang dilegalisir oleh notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

Bagaimana contoh akta jual beli tanah ? Apa isinya dan bagian mana yang penting diperhatikan dalam isi akta tersebut.

Dari pengalaman sendiri melakukan jual beli, kami bahas soal contoh akta jual beli tanah, apa itu isinya yang penting dan kenapa akta ini krusial dalam jual beli tanah.

Apa Itu Akta Jual Beli?

Akta Jual Beli (AJB) adalah bukti dokumen otentik dari transaksi jual beli atau peralihan atas kepemilikan bangunan atau tanah, yang dibuat dan dikuasai oleh PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pemilik rumah tidak bisa membuat Akta Jual Belinya sendiri.

Akta Jual Beli atau AJB merupakan salah satu persyaratan hukum saat melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan. Penerbitan dokumen Akta Jual Beli juga memerlukan pendampingan oleh pihak PPAT, termasuk juga dalam hal penandatanganan.

Dengan adanya Akta Jual Beli yang dibuat oleh notaris atau PPAT, maka dapat dikatakan bahwa bangunan atau tanah tersebut bisa dialihkan namanya dari penjual ke pembeli.

Contoh Akta Jual Beli Tanah

Berikut ini adalah contoh akta jual beli yang dibuat di depan notaris PPAT dalam rangka pembelian tanah. Kita akan lihat isi dan poin penting yang dimuat dalam isi akta jual beli tersebut.

1. Akta Jual Beli Dibuat Dihadapan PPAT

Cover dari dokumen berjudul ‘Akta Jual Beli’.

Halaman pertama Isi akta jual beli adalah menyebutkan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang membuat Akta Jual Beli ini. Lengkap disebutkan nama pejabat tersebut, alamat kantornya dan no izin pengangkatan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional.

Hal ini penting untuk memastikan keabsahan akta jual beli karena jika dibuat tidak di depan notaris PPAT maka akta jual beli tersebut disebut dibuat dibawah tangan yang kemungkinan secara legal tidak sah.

2. Pihak Penjual

Akta Jual Beli menyebutkan siapa yang menjadi pihak Penjual

3. Pihak Pembeli

Akta Jual Beli menyebutkan siapa yang menjadi pihak Pembeli.

4. No Sertifikat dan Lokasi Tanah yang Dijual

Akta Jual Beli menyebutkan no sertifikat tanah dan perizinannya, seperti SHM atau HGB. Bagian ini menginformasikan legalitas dari tanah dan sertifikatnya.

5. Alamat Lokasi Tanah yang Dijual Belikan

Akta jual beli menyebutkan lokasi tanah yang menjadi objek jual beli. Disebutkan secara rinci alamat tepatnya dari tanah yang dijual belikan.

6. Harga Jual Beli Tanah

Akta jual beli menyebutkan harga jual beli tanah yang menjadi objek dalam kesepakatan akta ini.

Kenapa Akta Jual Beli Penting, Apa Manfaatnya ?

Berbicara tentang tanah dan bangunan, kedua jenis properti tersebut mempunyai hak milik dengan risiko yang cukup tinggi. Banyak permasalahan sengketa yang menyangkut tentang kepemilikan properti, tidak jarang disebabkan karena kelalaian dan ketidaktepatan pemilik dalam mengurus hak kepemilikannya.

AJB atau Akta Jual Beli merupakan salah satu bentuk bukti otentik terhadap kepemilikan tanah dan bangunan yang harus dimiliki oleh pemilik properti. Walaupun terlihat sederhana saja, tetapi sertifikat akta jual beli tanah ini sangat penting untuk Anda urus.

Mengapa demikian?

Akta Jual Beli berisi informasi yang penting di dalamnya. Hal inilah yang membuat mengapa dokumen tersebut dianggap sangat penting terutama dalam hal transaksi pengalihan hak atas tanah tersebut. Adapun isi informasi yang terkandung dalam Akta Jual Beli, antara lain:

• Tanggal diserahkannya Akta Jual Beli
• Data diri lengkap pihak pembeli
• Data diri lengkap pihak penjual
• Kop surat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
• Data lengkap tentang lahan atau bangunan atau tanah (termasuk luas lahan, lokasi, serta harga)
• Poin kesepakatan antara pihak penjual dan pembeli yang telah disepakati sebelumnya
• Tanda tangan pihak penjual maupun pihak pembeli di atas materai

Akta Jual Beli dianggap penting karena memiliki beberapa fungsi dalam hal transaksi jual beli tanah atau bangunan. Adapun fungsi dari Akta Jual Beli tanah, antara lain:

• Sebagai bukti sah dari transaksi jual beli tanah atau bangunan dengan harga dan ketentuan lain yang telah disepakati oleh pihak penjual maupun pihak pembeli
• Sebagai bukti yang sah bagi kedua belah pihak karena telah sama-sama memenuhi hak maupun kewajibannya
• Sebagai bukti perkara jika nantinya salah satu pihak lalai atau tidak dapat memenuhi kewajibannya
• Sebagai bukti penguat yang nanti akan memudahkan pihak untuk melakukan proses balik nama dari pemilik nama ke pemilik yang baru

Pembuat Akta Jual Beli

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, dalam melakukan transaksi dan pembuatan Akta Jual Beli Tanah atau AJB, diperlukan pihak ketiga yakni PPAT atau Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pihak PPAT sendiri sudah ditunjuk oleh pemerintah sebagai pihak yang memiliki wewenang untuk mengeluarkan dokumen otentik Akta Jual Beli Tanah yang berkaitan dengan pertanahan.

Dalam proses transaksi dan pembuatan AJB, PPAT harus mempertahankan prinsipnya yakni “Terang” dan “Tunai”. Adapun yang dimaksud adalah:

• Terang, artinya proses kesepakatan jual beli tanah atau bangunan harus dilakukan secara terang atau terbuka dan dihadapan pihak yang berwenang, dalam hal ini adalah pihak PPAT
• Tunai, artinya proses pembayaran yang dilakukan dalam transaksi jual beli tanah atau bangunan tersebut harus sudah sesuai dengan kesepakatan yang sebelumnya telah disetujui baik oleh pihak pembeli maupun oleh pihak penjual

Besaran biaya yang diperlukan untuk membayar PPAT sendiri sudah diatur dalam Pasal 32 ayat 1 PP 24/2016, yang berbunyi:

“Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1% (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.”

Sedangkan pihak yang menanggung biaya jasa PPAT tidak diatur dalam Undang-Undang. Oleh karena itu, harus ada kesepakatan terlebih dahulu antara penjual dan pembeli mengenai siapa yang harus membayar jasa honorarium PPAT.

Kekuatan Hukum Akta Jual Beli

Dokumen Akta Jual Beli memiliki kekuatan yang sangat kuat di mata hukum sebagai tanda legalitas transaksi jual beli. Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 tahun 1997 Pasal 37 ayat 1 menyebutkan bahwa:

“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Kesimpulannya, kepemilikan atas tanah atau bangunan baru telah diakui secara hukum jika dokumen Akta Jual Beli sudah diterbitkan oleh pihak PPAT.

Dokumen Persyaratan Pembuatan Akta Jual Beli

Sebelum membuat Akta Jual Beli, ada beberapa dokumen persyaratan yang dibutuhkan, baik oleh pembeli maupun penjual. Adapun dokumen persyaratan yang dibutuhkan oleh penjual, antara lain:

• Fotokopi KTP
• Fotokopi Surat Nikah (jika telah menikah)
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Sertifikat tanah
• Fotokopi NPWP
• Bukti pembayaran PBB terakhir

Sedangkan dokumen yang perlu disiapkan oleh pembeli, antara lain:

• Fotokopi KTP
• Fotokopi NPWP
• Fotokopi Kartu Keluarga
• Fotokopi Surat Nikah (jika telah menikah)

Dokumen persyaratan administratif lain yang juga harus disiapkan oleh penjual maupun pembeli:

• Penjual telah menyelesaikan pembayaran PPh final sebesar 2,5% dari nilai transaksinya
• Penjual telah menyelesaikan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5% dari nilai perolehan hak setelah dikurangi NPOPTKP
• Pembeli menyiapkan surat keterangan bahwa tanah yang akan diperjualbelikan tidak sedang dalam keadaan sengketa
• Pembeli menyatakan akan menggunakan lahan tidak melebihi batas luas maksimum yang telah disepakati

Cara dan Prosedur Membuat Akta Jual Beli

Apabila persyaratan penggunaan Akta Jual Beli sudah terpenuhi oleh pihak pembeli maupun pihak penjual, maka proses pembuatan Akta Jual Beli sudah bisa mulai dilakukan. Ada beberapa tahapan dalam cara membuat Akta Jual Beli, diantaranya:

1. Mengunjungi kantor PPAT

Hal pertama yang harus dilakukan adalah dengan mengunjungi kantor PPAT terdekat yang berada di sekitar domisili tanah yang akan diperjualbelikan. Agar proses lebih cepat, maka bawa sekaligus dokumen persyaratan yang telah disebutkan di atas.

2. Pemeriksaan keabsahan dokumen

Pihak PPAT akan memeriksa terlebih dahulu keabsahan dari dokumen yang diajukan sebelum penandatanganan jual beli. Disini, PPAT akan mengecek keaslian dokumen yang menjadi persyaratan, seperti sertifikat tanah. Tujuan pengecekan tersebut tidak lain adalah untuk menghindari kemungkinan adanya sengketa yang bisa saja terjadi di masa yang akan datang.

3. Proses pembuatan Akta Jual Beli

Apabila proses pemeriksaan selesai dan dokumen bebas dari sengketa, PPAT akan membuat dokumen Akta Jual Beli. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, isi di dalam Akta Jual Beli mencakup berapa harga dan luas lahan yang diperjualbelikan.

4. Penandatanganan oleh pihak penjual maupun pembeli

Setelah proses pembuatan Akta Jual Beli selesai, maka penjual dan pembeli harus membaca dan meneliti terlebih dahulu dokumen tersebut sebelum menandatanganinya. Dalam proses penandatanganan, harus ada minimal dua orang sebagai saksi yang turut serta melihat proses kesepakatan tersebut di kantor PPAT. Setelah proses selesai, maka lahan atau bangunan secara resmi telah berpindah tangan ke pemilik baru.