Daftar Isi
Perbedaan utama antara investasi Reksadana dan properti tanah rumah apartemen adalah dalam Reksadana kita melakukan diversifikasi dengan berinvestasi mulai dari Rp 100 ribu pada berbagai instrumen keuangan dalam portofolio yang dikelola oleh Manajer Investasi, sementara investasi di properti rumah tanah kita mengelola sendiri yang memberikan return tidak hanya kenaikkan harga tapi juga penghasilan rutin dari sewa namun properti tidak likuid, dan butuh dana besar untuk investasi serta biaya pemeliharaan.
Kedua instrumen ini legal di Indonesia. Bukan investasi bodong.
Mari kita lihat apa perbedaan, kelebihan dan kekurangan, dari investasi Reksadana dan properti.
Reksadana adalah instrumen investasi yang dibentuk oleh Manajer Investasi dan Bank Kustodian melalui akta kontrak investasi kolektif (KIK) yang dibuat notaris.
Manajer Investasi berperan sebagai pengelola dana yang terkumpul dari sekian banyak investor untuk diinvestasikan ke dalam portofolio efek, seperti SBI, obligasi, dan saham.
Bank Kustodian berperan menyimpan dana atau portofolio milik investor serta melakukan penyelesaian transaksi dan administrasi Reksadana.
Fitur Reksadana adalah:
Dari pengalaman berinvestasi, kami melihat keunggulan Reksadana adalah:
Reksadana cocok bagi investor yang memiliki banyak keterbatasan, seperti waktu terbatas, dana terbatas, informasi terbatas, dan pengetahuan investasi yang terbatas.
Instrumen ini mampu mengurangi risiko investasi karena disebarkan pada berbagai produk investasi.
Reksadana aman dan legal karena dikelola oleh Manajer Investasi yang sudah berpengalaman dan memiliki izin serta legalitas dari OJK.
Jika kamu adalah tipe investor yang lebih mengutamakan keamanan, reksa dana adalah pilihan yang tepat. Karena risiko investasi kamu tersebar di berbagai aset, nilai aset lain akan menutupi kerugian yang kamu alami.
Reksadana dikelola secara profesional oleh Manajer Investasi yang sudah punya tidak hanya kualifikasi keahlian tetapi juga pengalaman bertahun - tahun di industri ini.
Keunggulan di Reksadana adalah bisa melakukan diversifikasi portofolio dengan lebih mudah. Hal ini membantu kita mengelola risiko dengan baik.
Investor perorangan tidak perlu melakukan riset produk secara mendalam karena ada agen investasi profesional yang mengelola dana investasi di berbagai wahana investasi.
Investor dapat memantau portofolio investasinya secara berkala melalui Financial Information Sheet (FFS).
Jadi kamu tidak perlu menghabiskan waktu dan tenaga untuk riset karena fund manager berpengalaman akan memilih produk keuangan terbaik.
Instrumen investasi ini sangat cocok untuk investor pemula. Karena bisa berinvestasi mulai dari Rp 10.000.
Sebagai investor harus mempertimbangkan faktor-faktor risikonya.
Keuntungan tidak dijamin. Investor harus menyadari bahwa dengan dengan berinvestasi di Reksadana, tidak ada jaminan untuk mendapatkan pembagian keuntungan, dividen, ataupun kenaikan modal investasi.
Reksadana mungkin rentan terhadap perubahan kondisi pasar yang merupakan hasil dari: global, regional atau perkembangan ekonomi nasional; kebijakan pemerintah atau kondisi politik, pergerakan suku bunga secara umum, sentimen investor yang meluas maupun guncangan eksternal (misalnya bencana alam, perang dan lain-lain).
Manajer Investasi yang mengelola portofolio bisa saja bangkrut dan gagal mengelola investasi di Reksadana.
Risiko manajer investasi. Kinerja setiap reksadana sangat tergantung antara lain pada pengalaman, pengetahuan, keahlian dan teknik, proses investasi yang diterapkan oleh manajer investasi, dan setiap kekurangan dari syarat tersebut akan berdampak buruk pada kinerja reksadana sehingga akan merugikan investor.
Beban biaya management fee yang harus dibayar saat berinvestasi, yang untuk reksadana ini adalah 3,00% per tahun.
Reksadana untung atau rugi, fee manajer investasi tersebut tetap harus dibayar. Tidak ada biaya ini jika berinvestasi sendiri.
Pencairan Reksadana meskipun cukup cepat tetapi dalam kondisi tertentu bisa memakan waktu. Tidak bisa cair dalam waktu 1 hari.
Risiko likuiditas yang dapat didefinisikan sebagai seberapa mudah sebuah efek dapat dijual pada atau mendekati nilai wajarnya tergantung pada volume yang diperdagangkan di bursa.
Meskipun tujuannya adalah lebih baik dari benchmark, nama data menunjukkan bahwa Reksadana tidak selalu konsisten bisa mencetak return diatas benchmark.
Ada banyak risiko efek yang dapat terjadi pada setiap efek, contohnya adalah kemungkinan default perusahaan penerbit pada pembayaran kupon dan/atau pokok obligasi, dan implikasi dari peringkat kredit perusahaan yang di-downgrade.
Investasi di properti adalah membeli tanah, rumah, apartemen atau ruko. Diharapkan aset properti bisa memberikan return yang bagus buat pemilik.
Return properti berasal dari dua sumber utama, yaitu:
Sejumlah keunggulan dari berinvestasi di properti adalah:
Investasi di properti rumah atau apartemen memberikan kepemilikan aset fisik. Bagaimanapun juga penting punya aset fisik dalam portofolio investasi.
Karena saat kondisi ekonomi sedang goyah, nilai aset fisik relatif stabil. Kepemilikan aset memberikan diversifikasi yang penting dalam investasi.
Semua pasti paham bahwa investasi properti menawarkan kenaikkan nilai atau return seiring padatnya penduduk di kota besar dan makin terbatasnya lahan untuk pembangunan.
Tanah tidak diciptakan lagi. Ungkapan soal kenapa investasi properti menguntungkan.
Apartemen tentu saja bisa digunakan sebagai tempat tinggal sambil menikmati kenaikan nilai aset apartemen seiring waktu.
Meskipun tidak disewakan, tetapi investor bisa menikmati nilai capital gain yang nanti bisa direalisasikan ketika apartemen dijual.
Apartemen mendatangkan pasif income lewat pembayaran sewa. Apartemen di lokasi strategis biasanya bisa disewakan untuk memberikan penghasilan tambahan.
Uang sewa bisa digunakan untuk membayar cicilan pinjaman KPR bank untuk membiayai pembelian apartemen.
Jika sewanya bagus, boleh dikatakan Anda hanya bermodal uang muka bisa memiliki apartemen karena cicilan KPR dibayar sendiri dari pemasukkan sewa tiap bulan.
Pasar properti bisa dibilang lebih stabil dibandingkan dengan pasar lainnya.
Dengan demikian, investasi properti merupakan investasi yang cukup menjanjikan bagi investor karena dapat mengembalikan modal.
Namun, beli properti juga mendatangkan sejumlah tantangan, yaitu:
Resiko paling besar dalam investasi apartemen menurut saya adalah apartemen tidak jadi dibangun.
Kebanyakan proses pembelian apartemen dilakukan ketika lahan masih kosong dan apartemen belum jadi. Pemasaran apartemen sudah dimulai meskipun bangunan apartemen belum ada.
Banyak yang tertarik meskipun apartemen belum jadi karena cara investasi apartemen dalam kondisi (tanah kosong) memiliki potensi meraup keuntungan kenaikan harga yang paling besar.
Tentu saja yang berani membeli dalam kondisi bangunan belum jadi adalah investor. End-user jarang beli apartemen belum jadi.
Namun, resikonya adalah apartemen tidak jadi dibangun karena berbagai alasan. Sudah ada beberapa kejadian (silahkan googling) soal apartemen yang gagal selesai meskipun pembeli sudah membayar.
Resiko lain adalah pembangunan apartemen molor dari jadwal yang sudah ditetapkan. Misalnya, target dua tahun selesai, kenyataanya rampung dalam empat tahun.
Apakah betul bahwa harga properti tidak pernah turun ? Bukankah Tuhan tidak menciptakan tanah lagi.
Dulu saya punya pemikiran yang sama bahwa harga properti akan selalu naik.
Namun, apakah kita pernah mengecek harga properti dari waktu ke waktu.
Cara paling akurat adalah melihat trend harga properti di pasaran.
Kebetulan Bank Indonesia mengumpulkan data harga properti di kota - kota besar di Indonesia dan data tersebut tersedia secara gratis di situs Bank Indonesia.
Trend harga properti anjlok !
Mungkin sales yang menjual apartemen Anda akan bilang bahwa di lokasi mereka harga apartemen justru meningkat. Itu sah - sah saja karena “semua kecap kan nomer SATU”.
Dulu saya berpikir bahwa proses mendapatkan sertifikat dalam pembelian apartemen bisa secepat rumah tapak.
Pikiran saya salah.
Kita lihat urutan proses pembuatan sertifikat apartemen.
Pertama, apartemen harus sudah jadi dulu. Baru proses pembuatan sertifikat bisa dimulai.
Berbeda dengan rumah tapak yang tidak perlu menunggu rumah jadi untuk proses pemecahan sertifikat.
Pembangunan apartemen paling tidak membutuhkan waktu dua sampai tiga tahun. Itu dengan asumsi pembangunan apartemen tidak terlambat.
Kedua, setelah bangunan jadi, pengembang harus melakukan serah terima apartemen dengan seluruh pemilik, baru proses pembuatan sertifikat bisa dilanjutkan.
Perlu digaris bawahi bawah “seluruh’ pemilik harus serah terima.
Bisa dibayangkan lamanya waktu untuk melakukan serah terima dengan pemilik apartemen.
Ketiga, setelah itu baru proses pembuatan sertifikat bisa diselesaikan.
Umumnya, butuh waktu empat sampai dengan lima tahun untuk sertifikat apartemen bisa selesai.
Pertanyaannya, kalau sertifikat lambat jadi, apa konsekuensinya ?
Kalau mengambil pinjaman KPR bank, mungkin Anda tidak terlalu peduli karena kepentingan sertifikat jadi di pihak bank.
Namun, kalau lunas secara tunai atau cicilan bertahap ke developer, Anda butuh sertifikat sebagai tanda bukti legal bahwa apartemen tersebut milik Anda.
Dengan sertifikat, Anda bisa menjaminkan apartemen ke bank untuk mengambil pinjaman, yang bisa digunakan untuk keperluan lain, termasuk beli properti lain.
Pasokan apartemen di Jakarta menurut beberapa laporan meningkat dalam beberapa tahun terakhir.
Besarnya supply unit apartemen menekan harga sewa.
Idealnya, harga sewa per bulan adalah 1% dari harga nilai properti.
Namun, kenyataannya di lapangan tidak selalu mencapai tingkat harga sewa tersebut.
Menurut teman yang tinggal di bilangan Jakarta Pusat, dalam beberapa waktu ini harga sewa apartemen cenderung stagnan.
“Apartemen bisa disewa saja sudah syukur”, kata teman saya itu.
Banyak faktor yang menentukan harga sewa.
Tetapi, yang paling penting, ada resiko bahwa harga sewa tidak sesuai ekspektasi sehingga kita harus menyiapkan Plan B jika harga sewa dibawah target.
Hampir 70% - 80% pembelian properti di Indonesia dilakukan dengan pinjaman KPR bank.
Tingginya nilai investasi properti membuat tidak banyak orang mampu beli properti apartemen dengan uang sendiri atau cash.
Selain punya keuntungan, pinjaman KPR bank punya resiko, yang seringkali dilupakan orang.
Naiknya suku bunga yang berimbas pada kenaikan angsuran cicilan kredit per bulan.
Skema pinjaman KPR yang ditawarkan bank sebagian besar memberikan bunga fixed di beberapa tahun pertama, bisa 3 tahun atau paling lama 5 tahun.
Selama masa bunga fixed tersebut, nilai cicilan cukup rendah karena pada dasarnya bank mensubsidi bunga.
Setelah masa bunga fixed selesai, bunga KPR mengikuti bunga floating, yang sudah pasti lebih tinggi dari bunga fixed yang sebelumnya dinikmati konsumen.
Akibatnya, ketika kredit KPR berubah ke bunga floating, cicilan pinjaman per bulan naik tajam.
Banyak konsumen mengeluh kenaikan cicilan akibat perubahan ke bunga floating.
Jika selama ini, sewa apartemen bisa menutup biaya kredit, sementara akibat perpindahan ke bunga floating terjadi kenaikkan cicilan kredit KPR per bulan, sehingga perlu diambil dari gaji atau sumber penghasilan lain untuk menambal kekurangan pembayaran cicilan KPR.
Kenaikkan cicilan ini harus diantisipasi karena jika tidak pasti akan mengganggu cash-flow keuangan Anda.
Untuk melihat lebih dalam, kita akan membandingkan Reksadana dan properti dalam berbagai aspek investasi, yaitu:
| No | Aspek | Reksadana | Properti |
|---|---|---|---|
| 1 | Return | Sedang - Tinggi | Sedang |
| 2 | Risiko | Rendah - Tinggi | Rendah |
| 3 | Likuiditas | Tinggi | Rendah |
| 4 | Keamanan | Tinggi | Tinggi |
| 5 | Minimum Investasi | Rendah | Tinggi |
| 6 | Pasif Income | Tidak | Ada |
| 7 | Jaminan Kredit | Tidak | Bisa |
| 8 | Biaya Pemeliharaan | Tidak | Ada |
Return Reksadana tergantung pada jenis Reksadana. Mulai yang tinggi, sedang dan rendah.
Harga properti tidak pernah turun karena tanah tidak diciptakan lagi. Apalagi di lokasi yang premium. Itu hal yang selalu teringang-ingang di kepala saat kita membeli rumah atau tanah.
Jadi, return di properti memang punya trend meningkat dari tahun ke tahun, secara umum. Meskipun, dalam kasus tertentu, harga rumah atau apartemen, bisa stagnan, tidak bergerak naik.
Di atas kertas, harga properti memang tinggi. Namun, kenyataannya, kadang sulit sekali menjual pada harga tersebut.
Resiko Reksadana lebih rendah dibandingkan properti karena terdapat diversifikasi instrumen.
Resiko properti boleh dikatakan juga rendah. Harga properti dalam kondisi tertentu akan turun, tetapi jarang turun drastis. Fluktuasinya relatif kecil.
Likuiditas bicara soal mudah dan cepat tidaknya kita bisa menjual instrumen investasi. Semakin cepat, mudah, berarti semakin likuid instrumen tersebut.
Jelas, dalam soal ini, Reksadana jelas lebih unggul. Bisa dijual ke Manajer Investasi dalam waktu 3 hari dana cair masuk ke rekening.
Menjual properti dalam waktu singkat sangat sulit. Butuh waktu berminggu-minggu atau bahkan tahunan untuk bisa menjual rumah, tanah atau apartemen.
Resiko Reksadana adalah Manajer Investasi yang mengelola mengalami kebangkrutan dan Reksadana tutup.
Di properti, resiko utamanya ada dua.
Pertama, pemalsuan sertifikat tanah. Hal ini sekarang banyak terjadi. Karena itu saat pembelian rumah tanah dilakukan, pembeli wajib hati - hati dengan menggunakan notaris yang kredibel.
Kedua, bangunan tidak dibangun sama sekali atau mangkrak. Banyak orang beli properti saat masih berbentuk gambar, belum jadi bangunannnya. Jadi, ada resiko bahwa developer tidak menyelesaikan pembangunannya.
Jadi, dalam soal keamanan, properti dan Reksadana punya masalahnya sendiri.
Minimum investasi di Reksadana sangat terjangkau dibandingkan untuk beli rumah atau tanah. Hanya perlu Rp 100 ribu untuk mulai investasi di Reksadana.
Berbeda dengan minimum investasi di properti sangat tinggi. Butuh uang dalam jumlah besar untuk mulai berinvestasi di properti.
Properti seperti rumah atau apartemen bisa memberikan penghasilan sewa secara rutin setiap tahun. Ini jadi salah satu keunggulan punya properti.
Pemasukkan yang rutin semacam ini bisa memberikan penghasilan dalam jangka panjang. Meskipun, kita juga harus sadar bahwa perlu biaya pemeliharaan yang tidak sedikit untuk properti yang disewakan.
Kita sudah sering mendengar cerita bahwa setelah rumah atau apartemen selesai disewakan, dibutuhkan biaya yang besar untuk perbaikan.
Sementara, Reksadana umumnya tidak menyediakan pasif income seperti properti. Keuntungan Reksadana terakumulasi dalam nilai investasi.
Properti bisa dijaminkan ke bank sebagai agunan untuk mendapatkan kredit. Bank banyak yang menyediakan kredit berbasis agunan properti, seperti misalnya Kredit Multiguna.
Dalam kondisi tertentu, misalnya membutuhkan pendanaan untuk usaha, kita bisa memanfaatkan aset properti untuk mengambil kredit ke bank. Aset properti yang kita miliki bisa kita karyakan untuk mengembangkan usaha produktif.
Sementara itu, Reksadana tidak bisa digunakan sebagai jaminan kredit. Bank tidak menerima emas untuk pengajuan kredit.
Properti rumah atau apartemen membutuhkan biaya pemeliharaan. Jika tidak, bangunan akan rusak dan nilainya turun.
Jumlah biaya pemeliharaan ini cukup besar. Dan biasanya semakin tua usia bangunan, semakin besar biaya pemeliharaannya.
Jadi, pemilik properti perlu mempersiapkan budget khusus untuk memelihara aset mereka.
Tidak dibutuhkan biaya pemeliharan di Reksadana. Reksadana cukup disimpan dengan aman di kustodian sentral.
Dari perbandingan ini, kita bisa melihat bahwa tidak ada produk investasi yang unggul semuanya. Properti tidak hanya punya keunggulan, tetapi juga kelemahan. Demikian hal yang sama dengan emas.
Tugas kita menentukan instrumen mana yang paling cocok, paling pas, untuk mewujudkan tujuan keuangan yang kita miliki. Bagaimanapun juga, kita membeli instrumen investasi untuk mencapai tujuan keuangan.
Kata perencana keuangan Ligwina Hananto, “Tujuan Lo Apa”.
Daftar Isi
Reksadana Online Terbaik dibahas dalam artikel sebelumnya nbsp Sekarang kita lihat... Baca Lagi
Dalam Reksadana ada satu pihak yang perannya kritikal yaitu Manajer Investasi MI... Baca Lagi
Mandiri Investa Pasar Uang adalah salah satu jenis Reksadana Pasar Uang yang sudah... Baca Lagi
Komentar (0 Komentar)