Cara Take Over KPR Bank Mandiri Aman dan Mudah untuk Bunga Lebih Rendah

Take Over KPR Mandiri ke bank lain adalah salah satu cara kita mendapatkan cicilan murah. Bagaimana caranya, berapa biayanya dan apa manfaatnya?

Tapi, kita perlu tahu caranya karena pengalaman saya prosedur take over berbeda dengan umumnya proses KPR baru.

Apa itu Take Over KPR Mandiri

Tingginya suku bunga KPR membuat banyak debitur menjerit karena cicilan naik tajam. Apa yang kita bisa lakukan ? Apa solusinya?

Salah satunya adalah melakukan take over pinjaman ke bank lain.

Take over KPR Bank Mandiri sendiri punya beberapa varian, yaitu:

1. Memindahkan KPR saya dari satu bank pindah ke bank lain, tidak terjadi pindah nasabah;
2. Diambil alih oleh nasabah lain karena rumah dijual, tapi masih dalam bank yang sama;
3. KPR dipindah ke bank lain dengan perubahan nasabah juga.

Manfaat Take Over KPR ke Bank Lain

Apa tujuan melakukan take over? Paling tidak ada dua hal.

Pertama, mendapatkan bunga murah.

Dengan take over, otomatis nasabah menjadi nasabah baru di bank yang baru. Saat, menjadi nasabah baru, suku bunga yang dikenakan adalah bunga tetap, yang tingkatnya jauh dibawah bunga normal.

Kedua, karena jual beli rumah. Saat penjualan, pembeli ingin membeli secara mencicil dengan pinjaman.

Opsinya bisa mengajukan KPR baru di bank lain atau melanjutkan KPR yang sudah ada dengan take over.

Dengan take over, prosesnya menjadi relatif mudah karena jaminan sudah diketahui oleh bank dengan baik. Tidak perlu lagi dilakukan pengecekan ulang dan jaminan sudah pasti lolos kriteria bank.

Jika mulai dengan proses kredit baru, calon nasabah akan mengalami proses evaluasi yang cukup panjang dan memakan waktu. Bank mengecek semua dokumen kembali dan melakukan evaluasi atas jaminan tersebut.

Cara Melakukan Take Over KPR Mandiri

Bagaimana jika sekarang ingin melakukan take – over KPR Bank Mandiri. Bagaimana prosesnya?

#1 Penilaian Ulang Jaminan

Ketika menerima pengajuan take over dari Anda, bank akan melakukan penilaian ulang (re appraisal) atas jaminan atau properti yang menjadi objek KPR. Tujuannya adalah menilai berapa nilai pasar jaminan itu saat ini dan mengevaluasi kelayakan jaminan dari sisi dokumen serta kondisinya.

Nilai jaminan adalah basis bank dalam memberikan pinjaman KPR kepada Anda. Jumlah pinjaman yang maksimum boleh diberikan bank adalah 70% nilai jaminan.

Misalnya, nilai rumah setelah penilaian adalah 100 juta, maksimum kredit dari bank adalah sebesar 70 juta.

Dari sisi kelayakan jaminan, bank akan mengevaluasi apakah dokumennya jelas, sertifikatnya sah dan lain – lain. Posisi jaminan dilihat dan dicek untuk memastikan masuk kriteria jaminan yang layak sesuai ketentuan bank.

Setelah hasil penilaian ulang jaminan lolos, Anda bisa mengajukan pemindahan KPR.

#2 Dilakukan Proses Kredit Ulang

Tahap berikutnya adalah bank akan melakukan proses kredit ulang. Lho kenapa harus proses ulang lagi? Bukankah Anda sudah mendapatkan pinjaman di bank sebelumnya.

Ada dua alasan. Pertama, setiap bank punya kriteria kredit yang berbeda – beda. Lolos di satu bank tidak berarti di bank lain pasti lolos. Kedua, jika dengan take over terjadi peningkatkan nilai pinjaman, bank harus memastikan bahwa dengan cicilan yang lebih besar, Anda sanggup membayar.

#3 Pembayaran Uang Muka

Pertanyaan yang sering diajukan, “Apakah saya perlu membayar uang muka dalam take over KPR ?”

Wajar pertanyaan ini muncul. Karena umumnya pembelian rumah, pembeli diminta untuk membayar down payment atau uang muka. Ketentuan BI adalah uang muka minimum 30%.

Dalam take over, uang muka tetap harus dibayar, tetapi prosesnya sedikit berbeda dengan umumnya saat membeli rumah tanpa lewat take over.

Untuk tahu pastinya seperti apa, kita simak contoh kasus take over berikut ini.

#4 Contoh Kasus Take Over

Bapak Ando akan melakukan take over pinjaman bapak Rendy di bank A ke bank B. Prosedurnya secara umum adalah berikut:

Pertama, Ando harus tahu dulu berapa sisa nilai pokok pinjaman KPR bapak Rendy di bank A. Misalnya, saat itu pokok pinjaman Rendy adalah Rp 200 juta. Sisa pinjaman itu yang harus dilunasi oleh Ando.

Meskipun pinjamannya sebesar Rp 200 juta, Rendy tidak menjual sebesar itu kepada Ando. Beliau menjual dengan harga lebih tinggi Rp 450 juta.

Ya, wajar saja. Rendy ingin menikmati keuntungan setelah membayar cicilan selama 5 tahun lebih. Kalau hanya menjual sebesar 200 juta, Rendy tidak akan mendapatkan keuntungan apa-apa.

Bagaimana harga 450 juta ini bisa dibayar oleh Ando lewat KPR?

Kedua, Ando harus meminta dokumen rumah atau jaminan yang akan di take-over untuk diserahkan ke bank B. Berdasarkan dokumen tersebut, Bank B melakukan penilaian ulang atas rumah tersebut.

Tujuan penilaian ulang (appraisal) adalah estimasi nilai jaminan dan mengevaluasi apakah jaminan tersebut layak dibiayai oleh bank B.

Misalnya, hasil penilaian bank B adalah nilai rumah Rp 700 juta dan memenuhi kiteria layak dibiayai. Maka, sesuai ketentuan, total kredit yang bisa diberikan oleh bank B maksimum sebesar 70% dari nilai jaminan, yaitu 490 juta.

Jadi, Ando tahu bahwa dia mendapatkan pinjaman 490 juta yang cukup untuk membayar harga jual Rendy yang Rp 450 juta. Bahkan Ando masih menerima uang lebih sebesar Rp 40 juta.

Apakah take over langsung dieksekusi ? Tidak. Masih ada proses lain.

Ketiga, bank B harus mengevaluasi kemampuan bayar Ando, apakah kondisi keuangan beliau sanggup mencicil pinjaman sebesar Rp 490 juta.

Jika dianggap mampu, Ando bisa mengambil kredit sebesar jumlah tersebut dan melanjutkan proses take over. Jika dianggap tidak mampu, permohonan Ando untuk take over ditolak.

Sampai disini, bisa dilihat bahwa take over tergantung dua faktor utama: (1) nilai jaminan atau rumah yang akan diambil alih; (2) kemampuan membayar nasabah yang akan mengambil alih.

Keempat, setelah kredit disetujui dan dana dicairkan, Ando bisa melunasi Rp 200 juta ke bank A. Setelah dilunasi, jaminan rumah dan surat-suratnya diambil alih oleh bank B.

Sementara, sisa pinjaman yang masih ada digunakan untuk membayar 250 juta langsung ke Rendy (karena jual beli terjadi di harga 450 juta). Setelah ini, masih ada sisa 40 juta yang bisa dipakai oleh Ando untuk keperluan lain, atau bisa saja Ando memutuskan untuk tidak mengambil pinjaman 490 juta tetapi cukup 450 juta karena memang sebesar itu yang dibutuhkan untuk mengambil alih rumah Rendy.

Bagaimana dengan uang muka? Kapan Ando harus membayarnya?

Dalam kasus ini, Ando tidak perlu mengeluarkan uang muka karena nilai jaminan cukup tinggi dan harga jual beli yang relatif bersaing. Pada dasarnya patokannya adalah apakah pinjaman bank yang Anda dapatkan (yang maksimum sebesar 70% dari nilai jaminan) mencukupi untuk membayar harga jual beli.

Selama jumlah pinjaman diatas harga jual beli, Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk down payment.

Kasusnya akan berbeda seandainya penilaian jaminan rumah bank B adalah Rp 500 juta. Pinjaman maksimum yang bisa diberikan ke Ando menjadi 350 juta.

Dengan maksimum pinjaman sebesar itu, Ando harus merogoh kocek sendiri senilai Rp 100 juta. Supaya total harga jual beli Rp 450 juta bisa dipenuhi.

Dana 100 juta ini adalah uang muka yang harus dibayarkan oleh Ando.

#5 Biaya Take Over

Hal yang penting Anda perhatikan adalah biaya take-over. Jumlahnya tidak sedikit dan harus dibayar dimuka sebelum dana KPR dicairkan.

Anda sebaiknya mempunyai persiapan dana sebelum melakukan take over, terutama untuk membayar segala biaya yang muncul. Karena itu harus dihitung dengan matang di awal.

Kesimpulan

Take over adalah salah satu jalan yang bisa Anda lakukan guna menghadapi kenaikkan bunga. Dengan memindahkan pinjaman ke bank lain, Anda bisa menikmati (lagi) bunga murah, yang ditawarkan bank kepada nasabah baru.

Tapi, Anda perlu tahu bagaimana cara melakukan take over KPR karena pengalaman saya prosedurnya lebih rumit dan berbeda dengan umumnya proses KPR baru. Semoga mencerahkan.