Apa itu Dana Tunai Cepat Talangan Jaminan Sertifikat Tanah Rumah

Dana talangan jaminan sertifikat rumah tanah adalah pinjaman dana tunai berjaminan untuk pribadi perorangan. Bagaimana cara mengajukan dan berapa bunganya.

Kebutuhan akan dana tunai dihadapi banyak orang.

Pengajuan jenis dana talangan ini bisa dilakukan dengan banyak cara. Salah satunya adalah dengan menjaminkan rumah.

Buat yang butuh dana tunai maka prosesnya adalah menggadaikan sertifikat rumah ke tempat gadai, seperti perbankan, multifinance, koperasi atau lembaga pembiayaan.

Berikut ini adalah hal yang perlu diperhatikan dalam pengajuan dana tunai jaminan sertifikat rumah:

1. Jenis Sertifikat Tanah

Jenis sertifikat menjadi faktor utama yang dilihat oleh bank dan lembaga pembiayaan saat melakukan seleksi kredit dalam memproses pengajuan dana talangan dengan gadai sertifikat rumah.

Jenis sertifikat yang paling disukai oleh bank dan lembaga pembiayaan adalah Sertifikat Hak Milik (SHM). Karena jenis sertifikat ini yang paling jelas status kepemilikannya. 

Pemilik SHM punya kuasa penuh atas tanah dan bangunan, serta memiliki nilai dan kedudukan yang lebih kuat dan tinggi dibandingkan jenis sertifikat lainnya.

Sementara, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) punya kelemahan, yaitu:  

• hanya memiliki masa pakai maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun,
• pemegang HGB tidak memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalih fungsikan bangunan tanpa izin dan persetujuan dari pemilik tanah selaku pemberi HGB terlebih dulu.

Meskipun SHGB tidak otomatis ditolak, namun kemungkinan pengajuan kredit dana talangan dengan SHM akan lebih besar untuk disetujui.

2. Nama di Sertifikat (Bukan Nama Sendiri, Nama Orang Tua)

Nama di sertifikat rumah yang dijaminkan sebaiknya adalah atas nama pemohon atau calon peminjam. Nama yang berbeda antara di sertifikat dengan nama pemohon, biasanya, akan membuat pengajuan kredit sulit disetujui.

Karena itu, gadai sertifikat rumah yang bukan atas nama sendiri atau atas nama orang tua perlu dicermati karena akan lebih sulit disetujui oleh lembaga keuangan.

Hal yang bisa dilakukan jika ingin menjaminkan sertifikat rumah bukan atas nama sendiri atau gadai atas nama orang tua adalah:

1. Balik Nama. Lakukan proses balik nama sertifikat ke nama calon peminjam.
2. Surat Kuasa. Membuat surat kuasa yang menjelaskan bahwa sertifikat yang dijaminkan memang benar-benar milik calon peminjam. Sertakan juga akta jual beli (AJB), bukti kwitansi atau bukti lainnya sebagai dokumen pendukung bahwa proses jual beli tersebut memang terjadi.
3. Gadai AJB. Beberapa lembaga keuangan menerima gadai AJB (Akta Jual Beli) meskipun Sertifikat masih atas nama orang lain.
4. Cari Lembaga Keuangan Menerima Sertifikat atas Nama Orang lain. Tidak banyak yang menerima tetapi ada, biasanya adalah multi finance atau BPR

3. Nilai Appraisal Jaminan

Plafon kredit dana tunai ditentukan oleh hasil appraisal jaminan rumah.

Pihak pemberi pinjaman, seperti bank, akan melakukan penilaian atau appraisal terhadap rumah yang dijadikan jaminan.

Proses appraisal bisa dilakukan oleh internal lembaga keuangan atau pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut disebut KJPP.

Hasil penilaian ini yang menjadi dasar dalam pemberian nilai pinjaman. Semakin besar nilai appraisal rumah, semakin besar plafon pinjaman yang bisa dicairkan.

Biasanya, nilai plafon pinjaman adalah 70% sd 80% dari nilai appraisal rumah yang akan digadaikan. Misalnya, hasil appraisal adalah Rp 1 M maka nilai pinjaman yang bisa diberikan maksimum Rp 700 juta sd Rp 800 juta.

Yang penting diperhatikan bahwa bank mengacu pada nilai jaminan rumah hasil appraisal. Bukan nilai rumah yang diajukan oleh calon peminjam.

Salah satu faktor penting yang menentukan penilaian appraisal rumah adalah lokasi rumah tersebut. 

Jika rumah terletak di lokasi rawan banjir, dekat dengan saluran udara tegangan ekstra tinggi (SUTET), dekat dengan pemakaman, atau di gang sempit maka kemungkinan besar gadai sertifikat rumah akan ditolak atau nilai jaminan akan jauh dibawah nilai pasar.

4. Pilih Lembaga Terpercaya

Banyak bank atau lembaga keuangan yang menawarkan pinjaman dana tunai dengan gadai sertifikat rumah. Kita kerap menerima jenis penawaran ini melalui SMS atau pesan WA.

Lembaga keuangan yang umum menawarkan pinjaman dengan jaminan sertifikat adalah:

• Bank
• Multifinance
• Pegadaian
• Koperasi
• P2P Lending

Namun, sebelum memutuskan menggadaikan rumah, pastikan legalitas dan perizinan lembaga keuangan yang dituju.

Selain untuk menghindari penipuan, legalitas lembaga untuk memastikan bahwa dokumen sertifikat rumah tidak diduplikasi untuk penipuan. Belakangan ini banyak terjadi pemalsuan sertifikat rumah dari penyalahgunaan sertifikat rumah asli.

Kita bisa melakukan pengecekan ke situs OJK soal legalitas dan perizinan lembaga yang menawarkan gadai sertifikat rumah.

5. Kemampuan Pembayaran

Meskipun ada kebutuhan dana tunai dan punya rumah yang bisa digadaikan untuk pinjaman, tetapi syarat paling penting adalah kita harus memastikan mampu membayar cicilan kredit tepat waktu. 

Kemampuan pembayaran ini jadi syarat paling utama ketika akan mengajukan pinjaman. Pastikan sudah menghitung cermat dari penghasilan saat ini.

Patokan paling sederhana untuk mengukur kemampuan pembayaran hutang adalah total semua kewajiban cicilan per bulan maksimum 30% dari penghasilan bulanan. Ingat, yang dihitung adalah semua kewajiban, bukan hanya kredit yang akan diambil.

Jika, angka cicilan sudah lebih dari 30% gaji, sebaiknya kita extra hati - hati untuk mengambil pinjaman lagi. Jangan sampai pinjaman dana tunai justru semakin membebani keuangan.

6. Proses Survey, Pencairan

Pihak bank, koperasi atau perusahaan pembiayaan akan melakukan survey sebagai bagian analisa kredit. 

Tujuan survey adalah:

• mengecek domisili calon peminjam, termasuk menggali informasi dari lingkungan sekitar
• menilai kondisi jaminan dan memastikan bahwa jaminan eksis
• mengevaluasi kemampuan pembayaran pemohon, termasuk mengecek ke kantor tempat pemohon bekerja atau mengunjungi tempat usaha

Cepat atau lambatnya hasil survey tergantung pada: kelengkapan data dari calon peminjam dan proses internal di masing - masing lembaga.

Proses survey ada yang bisa 1 hari selesai, namun ada yang bisa memakan waktu lebih lama. Tergantung pada titik - titik yang harus di survey dan seberapa komprehensif dilakukan.

Proses survey memastikan juga bahwa persyaratan pinjaman dipenuhi yaitu:

• Warga Negara Indonesia
• Berusia 21-60 tahun dan status perkawinan belum menikah, menikah dan cerai
• Status tempat tinggal rumah sendiri, pasangan, keluarga, kontrak tahunan
• Pekerjaan: Karyawan (minimal tetap 2 tahun), Wiraswasta (minimal berjalan 2 tahun)

Sejumlah dokumen yang biasanya diminta sebagai persyaratan adalah:

• Form aplikasi kredit
• KTP, Kartu Keluarga, Surat Nikah/Cerai
• Pas Foto Terbaru Pemohon & Pasangan
• Slip Gaji Asli Terakhir atau Surat Keterangan Penghasilan
• SK Pengangkatan Pegawai Tetap
• Tabungan/Giro di Bank BTN/Bank Lain Minimal 3 Bulan Terakhir
• SPT Pph PS 21 untuk Kredit >50 juta s/d 100 juta
• NPWP untuk Permohonan Kredit > 100 juta
• Akta Pendirian Perusahaan Berikut Perubahannya, SIUP, TDP, & SITU
• Fotokopi SHM/SHGB/IMB

Setelah proses survey selesai, keputusan analisa kredit dan pencairan paling cepat bisa 1 hari, tetapi umumnya lebih dari 1 hari. Lagi - lagi kecepatan pencairan ditentukan kelengkapan data serta kondisi di masing - masing lembaga.

7. BI Checking (SLIK OJK)

Dalam analisa kredit, bank dan lembaga pemberi pinjaman melakukan pengecekan atas catatan kredit peminjam di BI Checking atau SLIK OJK. BI Checking dan SLIK adalah database yang dikelola oleh BI dan OJK yang berisi catatan kredit semua pihak yang pernah atau sedang mengambil kredit di Indonesia.

Informasi yang akan dilihat oleh pihak bank adalah apakah calon peminjam pernah memiliki catatan kredit yang buruk, seperti gagal bayar, default atau keterlambatan pembayaran angsuran dalam jangka waktu lama.

Catatan kredit yang buruk di BI Checking atau SLIK OJK biasanya akan membuat bank menolak pengajuan pinjaman. Meskipun peminjam punya jaminan sertifikat rumah, tetapi bobot catatan kredit peminjam ini lebih besar faktornya dalam menentukan keputusan disetujui tidaknya pinjaman.

Oleh karena itu, mereka yang ingin mengajukan pinjaman ke bank atau lembaga keuangan lainnya wajib mempertahankan catatan kredit yang bagus di BI Checking. Upayakan tidak terlambat atau jangan sampai tidak membayar cicilan pinjaman.
 

8. Alasan Dana Talangan Ditolak

Sejumlah alasan kenapa pengajuan ditolak, yaitu:

a. KTP Tidak Valid

KTP adalah dokumen yang akan dicek validitasnya.

Dokumen KTP yang tidak sesuai, misalnya, nama berbeda, NIK tidak jelas, akan berujung pada penolakan pengajuan gadai.

Pihak lembaga keuangan, sekarang, punya koneksi langsung ke Dukcapil - lembaga yang mengelola e KTP di Kemendagri. Karena itu, mudah sekali buat lembaga keuangan untuk memastikan kevalidan KTP pemohon.

b. Dokumen Tidak Lengkap

Dokumen yang dipersyaratkan tidak bisa dipenuhi oleh pemohon. Ini berujung pada penolakan.

Pemohon perlu memperhatikan dokumen wajib. Pastikan bisa memenuhi.kewajiban dokumen.

Jeli memilih tempat gadai yang meminta dokumen lebih sedikit. Karena tidak semua lembaga keuangan punya persyaratan dokumen yang sama.

Bank terkenal memberikan persyaratan dokumen yang paling banyak, sementara multifinance, P2P dan koperasi dikenal tidak banyak meminta persyaratan dokumen.

c. Sertifikat Tidak Atas Nama Pemohon, Masih Orang Tua atau Orang Lain

Sertifikat rumah tidak atas nama pemohon sendiri. Hal ini tidak sesuai dengan kebijakan bank dan lembaga pembiayaan.

Namun di beberapa tempat gadai ada yang masih bisa menerima sertifikat tidak atas nama pemohon. Ada pula yang masih bisa menerima sertifikat atas nama istri atau keluarga.

d. Hasil Appraisal

Hasil appraisal jaminan rumah tidak memuaskab, antara lain, karena:

• Lokasi jaminan tidak sesuai sertifikat
• Tidak ada akses jalan masuk menuju rumah yang dapat dilewati kendaraan. Bukan merupakan jalan umum, melainkan jalan keluarga.
• Lokasi rumah berdekatan dengan makam, sungai, serta di bawah saluran udara tegangan tinggi (SUTET)

Lokasi rumah seperti ini tidak bagus dimata appraisal karena mempunyai nilai jual yang rendah. 

Akibat dari hasil appraisal yang kurang baik adalah (1) pengajuan pinjaman ditolak, atau (2) nilai jaminan diturunkan sehingga plafon kredit menjadi rendah.

e. BI Checking Buruk

Hasil BI Checking (SLIK OJK) yang buruk, misalnya pernah menunggak lebih dari 30 hari atau bahkan sampai Kolektibilitas 5, maka kemungkinan besar pengajuan ditolak.

BI Checking menjadi faktor utama yang dipertimbangkan, terutama oleh bank dan multifinance. Namun, di beberapa lembaga pembiayaan, seperti P2P dan Koperasi, tidak menggunakan BI Checking (SLIK OJK) sebagai basis keputusan kredit. 

f. Info Negatif

Ditemukan info negatif dari hasil survey ke lapangan. 

Info negatif antara lain adalah pemohon tidak ditemukan di alamat domisili, catatan dari lingkungan seperti keluarga tidak setuju, atau kerap didatangi tukang tagih.

Selain ke domisili, info negatif juga bisa bersumber dari tempat kerja atau tempat usaha. Misalnya, info pemohon sudah tidak bekerja lagi, tempat usaha yang sepi.

9. Suku Bunga Pinjaman

Suku bunga pinjaman dana tunai dengan jaminan  sertifikat rumah, umumnya, lebih rendah dibandingkan pinjaman dana talangan tanpa jaminan, seperti KTA atau pinjaman online.

Adanya sertifikat rumah yang digadaikan membuat bank menilai resiko kredit gagal bayar menjadi lebih rendah. Orang cenderung tidak ingin jaminan rumahnya disita dan dijual, sehingga berupaya membayar cicilan tepat waktu.

Hal yang penting diperhatikan adalah cara perhitungan bunga. 

Menghitung suku bunga pinjaman sebaiknya menggunakan cara perhitungan bunga efektif. Bunga efektif lebih akurat mencerminkan sisa kewajiban pokok pinjaman.

Masalahnya, beberapa lembaga keuangan kerap menyampaikan tingkat suku bunga flat (bukan bunga efektif). Tujuannya agar suku bunga terlihat lebih rendah.

Penyampaian bunga flat tidak salah, tetapi tidak mencerminkan kondisi kewajiban yang sebenarnya.

Untuk itu, kita harus mengkonversi bunga flat ke bunga efektif untuk mendapatkan gambaran yang sebenarnya soal berapa besar bunga pinjaman yang harus kita bayar. 

Biasanya, untuk mudahnya bunga efektif adalah kira - kira 2 kalinya bunga flat.

10. Biaya Notaris dan Biaya Lainnya

Ada biaya tambahan ketika kita meminjam dengan jaminan. Biaya ini tidak ada jika meminjam tanpa jaminan.

Karena menyangkut jaminan rumah, bank dan lembaga pembiayaan akan melakukan pengikatan jaminan. Tujuan pengikatan jaminan adalah agar rumah yang sudah dijaminkan tidak dijaminkan ke pihak lain lagi.

Proses pengikatan jaminan harus dilakukan lewat notaris. Konsekuensinya adalah munculnya tambahan biaya untuk notaris.

Biaya ini perlu diperhitungkan oleh peminjam karena akan menjadi tanggungan peminjam. Dan, jumlah biaya biaya ini juga cukup besar. 

Peminjam sebaiknya minta rincian biaya notaris dan administrasi lain supaya bisa dipersiapkan sejak awal. Jika pemohon tidak punya uang yang cukup di muka, maka bank dan lembaga pembiayaan akan memotong biaya ini dari nilai pencairan kredit.

11. Eksekusi Jaminan

Menjaminkan sertifikat rumah punya konsekuensi!

Kita harus siap bahwa jika pembayaran pinjaman menunggak maka jaminan rumah bisa dieksekusi oleh lembaga keuangan.

Pemberi pinjaman punya hak untuk menyita dan menjual jaminan ketika peminjam wanprestasi atau gagal bayar. Ketentuan soal ini tercantum di Perjanjian Kredit.

Tentu saja, proses eksekusi jaminan adalah langkah terakhir yang diambil kreditur setelah upaya lain gagal. Tidak serta merta gagal bayar lalu jaminan rumah di eksekusi.

Kesimpulan

Kebutuhan akan dana tunai untuk talangan dalam waktu cepat bisa diatasi dengan mengajukan pinjaman dengan jaminan sertifikat rumah tanah ke bank dan lembaga keuangan lainnya.

Namun, pemohon harus memperhatikan sejumlah hal. Jangan sampai, niatnya ingin mengatasi masalah, justru menimbulkan masalah baru setelah mendapatkan pinjaman dana talangan.