Usaha Kos Kosan Kontrakan vs Obligasi SBN ORI, Lebih Baik Mana Buat Pensiun

Pensiun adalah masa yang pasti akan datang, terutama para karyawan. Muncul pertanyaan mana cara investasi terbaik buat pensiunan.

Dalam tulisan kali ini, kita akan meninjau mana pilihan investasi yang lebih baik antara buka usaha kost - kostan kontrakan atau taruh uang di obligasi.

Apa itu Bisnis Kos Kosan Kontrakan

Kos kosan atau buat kontrakan adalah salah satu bisnis yang banyak dimanfaatkan oleh pensiunan untuk memberikan penghasilan rutin.

Beli tanah dan dibangun yang kemudian dibuat beberapa kamar untuk kemudian disewakan secara bulanan atau tahunan.

Penghasilan diperoleh dari baik itu pembayaran sewa bulanan dan kenaikan nilai properti jika dijual.

Keunggulan Kos Kosan

Bisnis ini punya sejumlah nilai positif buat pensiunan, yaitu:

1. Memberikan Passive Income Bulanan Rutin

Kos kosan mendatangkan penghasilan rutin dari pembayaran sewa. Ini jenis penghasilan yang disenangi oleh pensiunan karena relatif memberikan kepastian.

Tentu saja, asumsinya, kos kosan terisi oleh anak kos. Karena jika tidak, maka tidak ada penghasilan.

2. Investasi Mudah Dipahami

Bisnis kos kosan relatif mudah dipahami. Tidak seribet atau seruwet misalnya investasi saham atau obligasi.

3. Capital Gain Kenaikan Nilai Properti

Selain penghasilan rutin dari sewa, pemilik kos kosan menikmati kenaikan nilai properti yang jika dijual nanti akan menghasilkan capital gain.

Lokasi kos kosan yang strategis biasanya menjadi alasan kenaikkan harga properti.

4. Dianggap Resiko Rendah

Karena kos kosan menyangkut properti, investasi ini dianggap relatif aman. Nilai propertinya tidak akan turun secara drastis.

5. Dijaminkan ke Bank

Usaha kos kosan bisa dijaminkan ke bank untuk mendapatkan pinjaman. Di saat butuh dana mendesak atau perlu untuk pembangunan, kos kosan atau kontrakan bisa menjadi jaminan kredit ke bank.

Kelemahan Kost Kostan Kontrakan

Namun, kita perlu sadar sejumlah tantangan dari bisnis ini, yaitu:

1. Return on Investasi Kecil

Dari perhitungan teman - teman yang pernah usaha kos kosan perbandingan antara investasi yang harus dikeluarkan untuk beli tanah dan bangunan, dengan penghasilan dari kos kosan, relatif kecil, hanya di 3% an per tahun.

2. Tingginya Biaya Pemeliharaan

Setiap tahun pemilik kos kosan harus mengeluarkan biaya yang tidak kecil untuk biaya pemeliharaan, seperti betulin genteng bocor, service AC, pompa rusak dan cat ulang tembok.

Bangunan itu setiap tahun pasti akan mengalami depresiasi karena itu perlu biaya pemeliharaan yang rutin dan tidak kecil.

3. Nilai Investasi Awal Besar

Untuk membangun kos kosan butuh investasi yang besar untuk beli tanah dan membangun. Artinya, kita perlu sejak awal rajin menabung untuk bisa mengumpulkan dana.

4. Tidak Likuid

Meskipun menghasilkan cash flow rutin secara bulanan, bisnis kos kosan, seperti investasi properti, sulit untuk cepat dijual. Tidak likuid.

Apa itu Obligasi Negara SBN ORI

Obligasi SBN ORI adalah instrumen investasi yang memberikan bunga secara rutin dan menawarkan bunga lebih tinggi dari deposito dan tabungan.

Resikonya juga kecil karena diterbitkan oleh pemerintah Indonesia.

Misalnya, ORI16 ditawarkan dengan kupon (bunga) 6,8% setahun. Obligasi ini jelas aman karena yang mengeluarkan adalah Pemerintah RI dengan bunga cukup tinggi di atas bunga deposito yang hanya di 3% sd 4% atau jauh di atas bunga tabungan bank yang dibawah 1% setahun.

Keunggulan Investasi Obligasi Negara SBN ORI

Alasan kenapa beli Obligasi adalah berikut ini:

• Pendapatan kupon dengan tingkat bunga tertentu sampai pada waktu jatuh tempo dan memiliki tanggal jatuh tempo yang pasti
• Potensi kenaikan/apresiasi terhadap modal awal ketika diperjualbelikan. Berpotensi memperoleh keuntungan (capital gain) bila dijual pada harga yang lebih tinggi dari harga belinya
• Terdaftar pada bank kustodian atas nama masing-masing nasabah.
• Nilai Pokok Investasi (Principal) dan Bunga wajib dibayarkan oleh Penerbit Obligasi kepada pemegang Obligasi
• Berbagai pilihan jenis dan tenor yang memberi fleksibilitas untuk membeli obligasi yang sesuai dengan profil risiko dan preferensi Investor.
• Memiliki Tanggal Jatuh Tempo Yang pasti (sesuai tertera pada prospektus pada awal penerbitan Obligasi)
• Obligasi tidak hanya dalam mata uang Rupiah tetapi mata uang asing (US$)

Kelemahan Investasi Obligasi Negara SBN ORI

Berikut ini kemungkinan resiko dari obligasi:

• Risiko Gagal Bayar. Risiko dimana investor tidak dapat memperoleh pembayaran dana yang dijanjikan (baik pokok maupun kupon) dari penerbit pada saat jatuh tempo.
• Risiko pasar (market risk). Potensi kerugian (capital loss) dari turunnya harga obligasi akibat faktor-faktor yang mempengaruhi kinerja keseluruhan dari penerbit maupun pasar keuangan, diantaranya perubahan suku bunga, perubahan fundamental ekonomi dan kondisi politik yang tidak stabil.
• Risiko Likuiditas (liquidity risk). Risiko investor tidak dapat menjual produk investasi yang dimilikinya apabila sebelum jatuh tempo membutuhkan dana tunai.

Perbedaan Obligasi dan Kost Kostan Buat Pensiun

Kita sekarang akan mencatat perbedaan dari kedua jenis investasi ini, terutama dari sisi pandang pensiunan.

A. Return Investasi

Return lebih tinggi ada obligasi yang menawarkan return di kisaran 5% sd 10% setahun, sementara return bisnis kos kosan di angka 3% setahun.

Salah satu alasan rendahnya investasi di kos kosan adalah adanya jeda dimana kamar sewa bisa kosong untuk waktu tertentu, sementara bunga obligasi dibayarkan secara rutin kecuali penerbit obligasinya bangkrut.

B. Resiko Investasi

Resiko investasi di obligasi lebih rendah dibandingkan di bisnis kos kosan. Kenapa?

Sewa kamar kos kosan tidak ada jaminan selalu terisi. Ada masa - masa dimana kamar akan kosong untuk beberapa waktu dan jika kosong itu artinya kerugian buat pemilik.

Sementara, imbal hasil obligasi sudah tetap. Bunga sudah dipatok sejak awal sehingga investor yang memegang obligasi sampai jatuh tempo akan mendapatkan imbal hasil sesuai dengan bunga yang sudah ditetapkan.

Resiko obligasi sangat ditentukan oleh siapa penerbit obligasi. Obligasi pemerintah punya resiko kecil karena pemerintah yang menerbitkan obligasi.

C. Likuiditas

Obligasi relatif lebih mudah dicairkan sebelum jatuh tempo. Pencairan obligasi sebelum jatuh tempo bisa dilakukan dengan menjual di pasar sekunder, yang harga jual belinya tergantung dinamika pasar.

Bisnis kos kosan jelas tidak likuid karena untuk menjualnya butuh waktu lama dan proses yang berbelit. Ini adalah jual beli properti.

D. Jumlah Investasi

Minimum investasi di obligasi relatif lebih kecil. Paling tidak harus menempatkan uang Rp 5 juta untuk pembelian obligasi.

Sementara, bisnis kos kosan membutuhkan modal yang tidak kecil. Mulai dari beli tanah sampai pembangunan gedung.

E. Kemudahan Investasi

Bisnis kos kosan lebih mudah dipahami dibandingkan obligasi. Cara kerja dan model bisnis kos kosan sudah sangat dikenal dan cukup jelas, sementara instrumen obligasi tidak familiar buat banyak orang.

F. Jaminan ke Bank

Usaha kontrakan atau kos kosan bisa dijaminkan ke bank untuk mendapatkan pinjaman, semeentara obligasi tidak diterima oleh bank sebagai jaminan kredit.

Baca juga - Cara Beli Obligasi di Bank