Cara Pinjam Uang di Bank untuk Beli Rumah dengan KTA

Cara pinjam uang di bank untuk beli rumah bisa dengan KTA. pinjaman KTA bisa digunakan untuk modal awal beli rumah. 

Namun, meskipun relatif mudah, kita perlu memperhatikan sejumlah hal sebelum memutuskan menggunakan KTA untuk membiayai pembelian rumah. Apa hal yang harus diperhatikan ?

Beli Rumah dengan Pinjaman KTA wajib memperhatikan beda KTA dan KPR, kolektibilitas pinjaman, urgensi beli rumah, pilihan bank, lakukan simulasi, tingginya bunga KTA, tenor KTA dan lain - lainya.

Kredit Tanpa Agunan (KTA) adalah produk pinjaman dari bank yang tidak mensyaratkan agunan/jaminan kepada calon debiturnya. Dengan dikecualikannya agunan dari kelengkapan pengajuan kredit, membuat KTA relatif lebih praktis dibandingkan produk pinjaman bank lainnya.

Sementara jika dibandingkan dengan fasilitas pinjaman non bank berbasis daring atau yang umum dikenal dengan pinjaman online atau pinjol, KTA tentu lebih unggul dari segi reputasi dan kredibilitas penyalurnya.

Dari sisi tujuan penggunaan, KTA dapat dikatakan fleksibel. Karena dapat dipergunakan untuk memenuhi berbagai kebutuhan, baik itu merupakan kebutuhan produktif seperti pengembangan usaha, maupun kebutuhan konsumtif seperti biaya pendidikan, pernikahan, renovasi, hingga pembelian rumah.

Namun, bukan berarti bahwa membeli rumah menggunakan KTA adalah tindakan tanpa risiko yang tidak membutuhkan pertimbangan matang. 

Sebelum memutuskan untuk membeli rumah dengan pinjaman dari produk KTA, simak hal-hal penting yang harus diperhatikan berikut ini.

1. Perbedaan KTA dengan KPR

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan fasilitas kredit perorangan dari perbankan yang ditujukan untuk renovasi atau pembelian rumah.

Pembelian rumah dengan KPR dilakukan dengan pembayaran down payment (DP) rumah oleh nasabah sesuai persentase yang ditentukan oleh bank, kemudian bank akan melunasi sisa pembelian rumah dengan jaminan berupa rumah itu sendiri, sehingga utang kredit rumah selanjutnya akan dicicil kepada bank.

Berbeda dengan KPR yang mengkhususkan penggunaannya untuk kebutuhan hunian, KTA merupakan jenis pinjaman yang tidak secara spesifik ditujukan untuk pembelian rumah saja.

Dengan kata lain, pihak bank akan terlibat secara langsung pada pembelian rumah dengan sistem KPR. Sedangkan pembelian rumah menggunakan KTA merupakan otoritas peminjam yang tidak melibatkan bank, karena kepentingan bank terhadap peminjam terletak hanya pada pelunasan KTA.

2. Kolektibilitas Kredit Pinjaman

Sebagaimana jenis pinjaman bank lainnya, riwayat kredit calon debitur sangat mempengaruhi keputusan persetujuan KTA oleh bank. Kolektibilitas yang lancar akan memperbesar peluang disetujuinya KTA, begitu pun sebaliknya.

Informasi mengenai kolektibilitas dan informasi kredit dapat diperoleh dengan mengajukan permohonan informasi melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) OJK, atau yang dahulu dikenal dengan sebutan BI checking.

3. Urgensi Kebutuhan Pembelian Rumah

Proses pengajuan KTA hingga kredit disetujui kemudian dicairkan kepada debitur rata-rata hanya memerlukan waktu kurang dari satu minggu.

Jangka waktu tersebut terbilang jauh lebih singkat dibandingkan dengan produk kredit beragunan yang memakan waktu sekitar 2-3 minggu hingga pengajuan disetujui.

Membeli rumah dengan KTA merupakan alternatif yang tepat apabila pembelian rumah dimaksudkan untuk jangka waktu dekat.

Sedangkan apabila Anda tidak memiliki urgensi akan pembelian rumah dalam waktu dekat, maka alternatif kredit pembelian rumah lainnya masih layak dipertimbangkan.

4. Pilihan Bank untuk Ambil KTA Rumah

Penting untuk memilih produk KTA dari bank yang tepat agar proses pembelian rumah hingga proses pelunasan kredit nantinya dapat dilalui dengan baik.

Langkah-langkah untuk memilih bank penyedia KTA:

1. Lakukan riset dengan mengumpulkan informasi bank-bank yang menyediakan produk KTA;
2. Rincikan masing-masing produk KTA mulai dari persyaratan, fasilitas, hingga ketentuan tambahannya;
3. Bandingkan produk KTA antara satu bank dengan bank lainnya berdasarkan beberapa aspek, misalnya suku bunga, besaran plafon, dan tenor;
4. Tentukan beberapa bank dengan produk KTA yang paling sesuai dengan kebutuhan serta memungkinkan secara finansial;
5. Komunikasikan detail prosedur pengajuan KTA secara langsung kepada bank atau mintalah informasi kepada orang-orang yang pernah mengajukan KTA di bank terkait;
6. Pilihlah bank yang dinilai paling tepat.

5. Simulasi Cicilan KTA per Bulan

Melakukan simulasi KTA sebelum memutuskan mengajukan KTA dapat membantu dalam mengestimasikan angsuran rutin yang akan dibayarkan nantinya, serta mengilustrasikan kesesuaian antara penghasilan dan beban angsuran.

Bank biasanya memfasilitasi simulator khusus KTA pada laman resminya, misalnya, Bank Mandiri yang memiliki fitur simulasi KTA pada link berikut: https://www.bankmandiri.co.id/kalkulator-kta. 

Jika bank tidak menyediakan fitur tersebut, calon debitur dapat menggunakan simulator KTA dari pihak ketiga untuk memperhitungkan estimasi kasarnya, salah satunya dapat dilakukan melalui situs berikut: https://www.simulasikredit.com/simulasi_kta.php. 

6. Cara Pembelian Rumah

Membeli rumah dengan KTA umumnya dapat dilakukan melalui alternatif sistem pembelian yang berbeda-beda, misalnya dapat secara cash bertahap (angsuran) atau cash keras (kontan).

Kesesuaian metode pembelian tersebut dapat diukur dengan memproyeksikan estimasi harga rumah yang ingin dibeli dengan besaran plafon KTA.

Sebagai ilustrasi, metode pembelian rumah dapat mengantarkan kita kepada opsi di bawah ini:

a. Angsuran

Secara angsuran, yakni membayarkan KTA sebagai DP untuk tipe rumah dengan harga yang cenderung tinggi.

Konsekuensi: beban pembayaran angsuran akan bertambah. Tidak hanya angsuran KTA, Anda akan dibebankan oleh angsuran rumah kepada pengembang.

Kelebihannya: fasilitas rumah dapat lebih maksimal.

b. Kontan

Secara kontan, yakni membayarkan KTA untuk pembelian lunas atas rumah yang memiliki harga lebih terjangkau.

Konsekuensinya: kemungkinan fasilitas rumah lebih minim dan/atau aksesibilitas cenderung terbatas.

Kelebihannya: tidak dibebankan oleh cicilan selain KTA kepada bank.

7. Syarat dan Ketentuan Pengajuan KTA

Sifat KTA yang tidak memerlukan jaminan membuat persyaratan pengajuan dapat lebih mudah dibandingkan dengan pinjaman beragunan.

Prosedur pemrosesan juga akan cenderung lebih singkat karena tidak perlu melalui proses verifikasi dan evaluasi agunan.

Di sisi lain, terdapat beberapa bank tertentu yang mewajibkan calon debiturnya untuk  memiliki kartu kredit. Plafon KTA juga dapat dipengaruhi oleh kepemilikan rekening gaji calon debitur pada bank terkait.

Detail persyaratan pengajuan dapat berbeda pada setiap bank. Namun, beberapa syarat pengajuan KTA umumnya meliputi:

1. KTP;
2. NPWP;
3. Berusia minimal 21 tahun/sudah menikah;
4. Berusia maksimal 65 tahun saat pelunasan kredit (beberapa bank menetapkan usia maksimal 55 tahun);
5. Penghasilan minimal Rp2 juta hingga Rp3 juta.

8. Cermati Besarnya Suku Bunga KTA

Terlepas dari besaran suku bunga KTA pada setiap bank yang dapat berbeda-beda, KTA, secara umum, memiliki tingkat suku bunga yang lebih tinggi dibandingkan dengan KPR.

Melansir dari Mortgage Master, suku bunga KPR mulai dari 6.5% per tahun untuk periode bunga tetap, sementara suku bunga tetap tahunan KTA rata-rata adalah 10%.

Selain itu, KPR menggunakan perhitungan bunga efektif yang akan berkurang sejalan dengan pelunasan kredit. Sementara KTA mengadaptasi perhitungan bunga flat, sehingga besaran pembayaran bunga bersifat tetap karena tidak mengacu kepada jumlah terutang.

9. Masa Pinjaman Tenor KTA

Tenor pelunasan KTA cenderung lebih pendek dibandingkan dengan KPR. 

Rata-rata kisaran tenor KTA adalah antara 1-5 tahun, dengan maksimal hingga 15 tahun. Sedangkan cicilan rumah berbasis KPR dapat berlangsung hingga 25 tahun.

Tenor kredit secara otomatis akan mempengaruhi besaran angsuran bulanan yang harus dibayarkan.

Sebagai contoh, untuk skema besaran kredit yang sama dengan jangka waktu pinjaman maksimal, maka angsuran bulanan KTA tentu akan lebih besar dibandingkan dengan angsuran bulanan KPR.

10. Kemampuan Bayar Cicilan, Risiko Gagal Bayar

Pembelian rumah dengan KTA meniadakan peran bank, sehingga pembelian dilakukan langsung tanpa perantara kepada developer/pengembang. Prosedur tersebut biasanya tidak mensyaratkan pengecekan kolektibilitas kredit terlebih dahulu.

Alhasil, Anda dituntut untuk melakukan self-assessment atau penilaian mandiri terkait kemampuan bayar Anda, terutama apabila pembelian rumah dilakukan dengan metode angsuran.

Ketidaktepatan dalam penilaian mandiri dapat berakibat pada gagal bayar atau kredit macet.

11. Rencana Pelunasan

Hal terakhir yang penting untuk diperhatikan sebelum membeli rumah dengan KTA adalah perencanaan pelunasan kredit.

Porsi cicilan bulanan ideal yang disarankan oleh OJK adalah antara 30% - 35% dari penghasilan setiap bulan. Dengan kata lain, apabila rumah dibeli secara angsuran dengan KTA, maka total angsuran rumah ditambah angsuran KTA kepada bank sebaiknya tidak melebihi porsi tersebut.

Akan lebih aman apabila terdapat ketersediaan dana cadangan yang setara dengan beberapa bulan angsuran, guna menghindarkan risiko yang  dapat mengganggu kelancaran pembayaran kredit di masa depan.